荷兰房产税：税率、成本及2026年你实际需要支付的金额

简介

荷兰的房产税并非单一税种，而是与不动产所有权相关的多项收费的组合。

主要税种是 onroerendezaakbelasting（OZB）——一种基于房产价值的市政不动产税。此外，房产所有者还可能面临：

• 购买不动产时的过户税；
• 持续性的市政收费（垃圾、供水、排污）；

在大多数情况下，房产税由业主缴纳，而非租户。

该体系之所以重要，在于：

• 其以 WOZ 房产估值（官方估值）为基础；
• 各市政当局的税率差异显著；
• 它直接影响在荷兰持有房产的总成本。

实际中，不同城市的两处相似房产，其年度税费可能存在显著差异。

要点速览

• 荷兰房产税主要是 OZB（市政税）；
• 按 WOZ 房产估值计算；
• 住宅税率通常在 约 0.03% 至 0.11%（2026）；
• 税率因市而异——无全国统一标准；
• 由房产所有者每年缴纳（非租户）；
• 与购房时的一次性 过户税（2% / 10.4%）相互独立；
• WOZ 估值还会影响其他税项（例如 Box 3）。

什么是荷兰房产税？

荷兰的房产税主要指 OZB（onroerendezaakbelasting）——对不动产征收的地方税。

其有以下几个特征：

• 以 WOZ 估值为基础；
• 按年缴纳；
• 由市政当局设定税率；

与许多国家不同，荷兰没有统一的全国房产税率。各市政当局自定税率，因而地区之间差异明显。

洞见：与许多国家相比，荷兰的年度房产税水平相对较低，但对地理位置与估值的依赖度很高。

房产税（OZB）如何运作

从本质上说，计算方式很直接：

OZB = WOZ 估值 × 市政税率

不过，比公式本身更重要的是其背后的输入要素。

WOZ 估值（关键因素）

WOZ 估值是由市政当局每年出具的官方房产估值。其依据包括：

• 预估市场价值；
• 可比房产交易；
• 上一年度的数据；

该估值不仅用于 OZB，也用于其他税项，因此至关重要。

由谁缴纳

OZB 始终与特定基准日的房产所有权或使用权相绑定。因此，了解不同情形下的法定责任人十分重要。 

房产类型	OZB 由谁缴纳
住宅	仅业主
商业	业主 + 使用者（租户/企业）

在住宅情况下，租户不缴纳 OZB——即便其长期居住。该税始终由法定所有人承担。

对于商业地产，责任通常分摊：业主承担一部分，而使用者（租户或在场所经营的企业）也可能视市政规定承担部分税费。

洞见：这意味着商业地产的税收更为复杂，并常常通过租金定价间接体现。

重要时间规则

房产税的纳税义务以 税务年度 1 月 1 日时的所有权状态为准。

该日期固定不变，年内后续交易不影响该年度的认定。

专业提示：如果你在 1 月 1 日持有该房产，即便之后出售，你仍需承担该年度全年的 OZB。实际操作中，买卖双方通常会在过户公证时按比例结算，但法律义务仍以该日期为准。 

荷兰房产税税率（2026）

荷兰的房产税税率由各市政当局设定，因此不存在统一的全国百分比。每座城市都会将自身税率应用于房产的 WOZ 估值。

常见 OZB 税率（2026）

类型	税率范围（2026）
住宅物业	约 0.03% – 0.11%
商业（业主）	约 0.24% – 0.40%
商业（使用者）	约 0.18% – 0.32%

在实践中，这些差异会直接影响年度成本。

例如：

• 在阿姆斯特丹，住宅税率约为 0.0527%；
• 在其他一些市镇，税率可能接近 0.10% 或更高。

差异看似不大，但对于高价值房产会十分显著。

专业提示：同等 WOZ 估值的两套相同房产，因市镇不同，其税单可能相差 2–3 倍。

什么是 WOZ 估值（及其重要性）

WOZ（Waardering Onroerende Zaken）是由市政当局确定的房产官方估值。

它是荷兰税制的核心要素，不仅影响房产税。

WOZ 估值用于：

• 计算 OZB（房产税）；
• 确定 Box 3 的计税价值（用于第二套住房和投资）；
• 计算某些市政收费；

该估值每年更新，主要依据：

• 预估市场价值；
• 可比房产成交；
• 上一年度的数据。

专业提示：较高的 WOZ 估值不仅会提高房产税，也可能在多项税目上增加你的总体税负。

其他与房产相关的税费（常被忽视）

尽管 OZB 是主要的经常性房产税，但它只是荷兰持有不动产总成本的一部分。

房产过户税（Overdrachtsbelasting）

购置房产时需缴纳此税。

情形	税率（2026）
自住房	2%
住宅（投资者/第二套住房）	8%
商业物业	10.4%

该税为一次性成本，但金额可能较高，尤其是投资性房产。

豁免与减免

部分买家可享受减免或零税率：

• 年龄在 18–35 岁的买家，如符合首次购房条件，可对不超过 €555,000（2026） 的房产适用 0% 税率；
• 如一方超过 35 岁，豁免仅适用于其符合条件的份额；
• 新建房产通常免征过户税；

市政税费（额外成本）

除 OZB 外，房产所有者通常还需缴纳若干经常性的地方税费。包括：

• 垃圾收集费；
• 排污（排水）费；
• 水务委员会税费；

这些费用因市镇及家庭情况而异，但都是持有成本的重要组成部分。

洞见：OZB 只是房产相关税费的一部分——与各类市政收费合并计算后，房主的年成本通常可达 €800–€1,500 甚至更高。

外籍人士的房产税

荷兰的房产税规则相对直接，但外籍人士在跨境情形下常常会误解其适用方式。

对于荷兰税务居民：

• 位于荷兰境内的房产需缴纳 OZB；
• 如持有额外房产（如第二套住房），也会影响你的 Box 3 计税；

对于非居民：

• 通常仅就荷兰境内不动产纳税；
• 位于荷兰境外的房产不适用 OZB；

但在涉及多个司法辖区时会更为复杂。

关键考量：

• 房产价值仍可能影响你的整体税务状况（如 Box 3）；
• 可能因协定而存在双重征税风险；
• 申报义务可能与原籍国不同；

专业提示：即使房产已通过 OZB 在当地纳税，仍可能影响你的更广泛税负——对拥有多类资产的外籍人士尤为如此。

常见误区

人们常常误解荷兰房产税——并非因其复杂，而是因为细节会产生不成比例的影响。

常见错误包括：

1. 认为房产税很高（事实上与许多国家相比相对较低）；
2. 忽视 WOZ 估值逐年上涨；
3. 购房前未查询当地的市政税率；
4. 将年度 OZB 与一次性过户税混淆；
5. 未对被高估的 WOZ 估值提出申诉；

专业提示：通常在收到 WOZ 评估后约 6 周可提出异议。错过该期限则该估值在整个税年内生效。

如何合法降低房产税

尽管 OZB 税率由市政当局固定，但 计税基础（WOZ 估值）往往可以被影响或纠正。

降低房产税的实用方法包括：

• 对 WOZ 估值提出异议（若估值过高）；
• 与所在区域的相似房产进行对比；
• 核对数据是否有误（面积、状况、特征）；
• 与税务顾问合作，进行结构化申诉；

专业提示：降低 WOZ 估值不仅能减少 OZB，还可能降低与房产估值相关的其他税负，在某些情形下包括 Box 3。

与其他国家的比较

与许多其他国家相比，荷兰的年度房产税相对较低。

但这并不意味着总体房产成本就低。

主要差异：

• 年度房产税（OZB）较为温和；
• 过户税相对较高（对投资者尤甚）；
• 持有总成本包含多项市政费用；

洞见：荷兰体系将更多税负放在交易成本与基于估值的征税上，而非高额的年度房产税率。

核心结论

与许多国家相比，荷兰房产税相对较低，但仍是持有成本的重要组成部分。

关键因素包括：

• WOZ 估值，这是大多数计算的驱动因素；
• 市政税率，因地区而异；
• 其在其他税目上的更广泛影响（如 Box 3）。

在实践中，优化房产税与其说是关注税率，不如说是管理并在可能时纠正估值。

常见问题解答

1. 在荷兰需要缴纳多少房产税？ + −

2. 租户需要缴纳房产税吗？ + −

3. 什么是 WOZ 估值，如何计算？ + −

4. 能在荷兰降低房产税吗？ + −

5. 年中买房会怎样计税？ + −

6. 荷兰的房产税高吗？ + −