オランダの不動産税：税率、費用 & 2026年に実際に支払う金額

はじめに

オランダの不動産税は単一の税ではなく、不動産の所有に関連するさまざまな課税の組み合わせです。

主な税はonroerendezaakbelasting (OZB)で、物件の価値に基づく自治体の不動産税です。加えて、所有者は次の費用にも直面します：

• 不動産購入時の不動産移転税；
• 継続的な自治体の料金（ごみ、水道、下水）；

多くの場合、不動産に関する税金は所有者が負担し、テナントは負担しません。

この制度が重要なのは、次の理由によります：

• それがWOZ価額（公式評価）に基づいていること；
• 税率が自治体ごとに大きく異なること；
• これがオランダでの不動産所有の総コストに直接影響すること。

実際には、異なる都市にある似た物件でも、年間の税負担が目に見えて異なることがあります。

重要ポイント

• オランダの不動産税の中心はOZB（自治体税）です；
• これはWOZ価額に基づいて算出されます；
• 住宅用の税率は通常約0.03%～約0.11%（2026年）；
• 税率は自治体によって異なり、全国一律の基準はありません；
• 所有者が毎年支払います（テナントではありません）；
• 購入時の不動産移転税（2%／10.4%）とは別です；
• WOZ価額は他の税（例：ボックス3）にも影響します。

オランダの不動産税とは？

オランダの不動産税は主にOZB（onroerendezaakbelasting）を指し、不動産に課される地方税です。

主な特徴は次のとおりです：

• 物件のWOZ価額に基づく；
• 毎年支払う；
• 税率は自治体が設定；

多くの国と異なり、全国一律の不動産税率は存在しません。各自治体が独自の割合を定めるため、地域間で目に見える差が生じます。

インサイト： オランダの不動産税は多くの国と比べて相対的に低いものの、所在地と評価額に大きく左右されます。

不動産税（OZB）の仕組み

基本的な計算式はシンプルです：

OZB = WOZ価額 × 自治体税率

ただし、式そのものよりも、算定に用いる前提（入力値）が重要です。

WOZ価額（主要なドライバー）

WOZ価額は自治体が毎年発行する公式の不動産評価です。以下に基づいて算定されます：

• 推定市場価値；
• 類似不動産の売買事例；
• 前年のデータ；

この評価額はOZBだけでなく他の税目にも用いられるため、極めて重要な要素です。

誰が税金を負担するか

OZBは特定の基準日における所有または使用状況に紐づきます。したがって、状況ごとに誰が法的に負担義務を負うのかを理解することが重要です。 

物件の種類	OZBの負担者
住宅用	所有者のみ
商業用	所有者＋使用者（テナント／事業者）

住宅用の場合、入居者（テナント）は長期居住であってもOZBを支払いません。税の負担は法的所有者に帰属します。

商業用物件では負担が分かれ、所有者が一部を負担するほか、自治体によっては使用者（テナントまたは事業者）にも部分的な負担義務が生じます。

インサイト： 実務上、商業用物件の課税はより複雑で、その影響は賃料に間接的に反映されることが少なくありません。

重要なタイミングのルール

不動産税の負担義務は、その課税年度の1月1日時点の所有状況に基づいて決まります。

この基準日は固定され、年度中に売買等があっても変わりません。

プロのヒント： 1月1日時点で所有していれば、その後に売却しても当該年のOZB全額の負担義務があります。実務上は公証人（ノタリス）を通じて売主・買主間で日割り精算するのが一般的ですが、法的義務はその基準日に紐づいたままです。 

オランダの不動産税率（2026年）

オランダの不動産税率は自治体単位で設定され、全国一律の割合はありません。各都市が物件のWOZ価額に独自の税率を適用します。

一般的なOZB税率（2026年）

種類	税率の目安（2026年）
住宅用不動産	~0.03% – 0.11%
商業用（所有者）	~0.24% – 0.40%
商業用（使用者）	~0.18% – 0.32%

実務上、この差異は年間コストに直結します。

例えば：

• アムステルダムでは、住宅用の税率はおおよそ0.0527%です；
• 他の自治体では、税率が0.10%またはそれ以上になることがあります。

差は小さく見えても、高額物件では無視できない水準になります。

プロのヒント： 同じWOZ価額の同一条件の物件でも、自治体によって税額が2～3倍違うことがあります。

WOZ価額とは（重要性）

WOZ価額（Waardering Onroerende Zaken）は、自治体が決定する公式の物件評価です。

これはオランダの税制における中核的要素であり、不動産税以外の複数の税目にも影響します。

WOZ価額の主な用途：

• OZB（不動産税）の計算；
• ボックス3（別荘や投資用不動産など）での課税対象額の算定；
• 一部の自治体料金の算定；

この評価は毎年更新され、以下を基に算定されます：

• 推定市場価値；
• 類似不動産の取引事例；
• 前年のデータ。

プロのヒント： WOZ価額が高いと不動産税が上がるだけでなく、複数の税目にまたがって総合的な税負担が増える可能性があります。

見落とされがちなその他の不動産関連税

OZBは主要な毎年発生する不動産税ですが、オランダでの不動産所有コストの一部にすぎません。

不動産移転税（Overdrachtsbelasting）

物件を購入する際に課される税です。

適用状況	税率（2026年）
自己居住用（一次住宅）	2%
住宅（投資家／別荘・セカンドハウス）	8%
商業用不動産	10.4%

これは一度きりのコストですが、とりわけ投資用不動産では負担が大きくなり得ます。

免税・軽減措置

一定の買主は移転税の軽減または非課税の適用を受けられます：

• 買主が18～35歳の場合、初回購入の条件を満たせば€555,000（2026年）までの物件について0%となる可能性があります；
• 共同購入で一方が35歳超の場合、免税はその人の適用持分にのみ適用されます；
• 新築物件は一般に移転税が免除されます；

自治体の税・料金（追加コスト）

OZBに加え、所有者は通常、複数の地方税・料金を継続的に支払います。例：

• ごみ収集料；
• 下水道（排水）料金；
• 水管理組合税；

これらの費用は自治体や世帯状況によって異なりますが、所有コストの重要な構成要素です。

インサイト： OZBは不動産関連の課税の一部にすぎません。自治体の各種料金と合わせると、所有者の年間総コストはしばしば€800～€1,500以上に達します。

駐在員・外国人のための不動産税

オランダの不動産税ルールは比較的明快ですが、越境の状況での適用については駐在員・外国人が誤解しがちです。

オランダの税務居住者の場合：

• OZBはオランダ国内に所在する不動産に適用されます；
• 追加の不動産（例：別荘）を所有している場合、 ボックス3課税にも影響します；

非居住者の場合：

• 原則としてオランダ国内の不動産のみに課税されます；
• オランダ国外の不動産にOZBはかかりません；

ただし、複数の法域が関与する場合は複雑になります。

主な留意点：

• 不動産の評価額が依然として全体の税負担（例：ボックス3）に影響する可能性；
• 租税条約によっては二重課税のリスクが生じ得ること；
• 申告義務が自国と異なる可能性があること；

プロのヒント： たとえOZBで現地課税される場合でも、より広範な税負担に影響を及ぼす可能性があります。特に複数の資産を持つ駐在員に当てはまります。

よくある間違い

オランダの不動産税はしばしば誤解されます。複雑だからではなく、小さな差異が不釣り合いに大きな影響を及ぼすためです。

典型的な誤り：

1. 不動産税は高いと決めつける（実際は多くの国と比べ相対的に低い）；
2. WOZ価額の年々の上昇を見落とす；
3. 購入前に自治体の税率を確認しない；
4. 毎年のOZBと一度きりの移転税を混同する；
5. 過大評価されたWOZ価額に異議申立てをしない；

プロのヒント： 通常、WOZ評価通知の受領後おおむね6週間の異議申立て期間があります。この期間を逃すと、その評価額が当該年度を通じて有効となります。

不動産税を合法的に下げる方法

OZBの税率自体は自治体が固定していますが、課税標準（WOZ価額）は見直しや修正が可能な場合があります。

不動産税を抑える実務的な方法：

• WOZ価額に対する異議申立て（高すぎると思われる場合）；
• 近隣の類似物件と比較する；
• 誤ったデータ（面積、状態、設備など）がないか確認する；
• 税理士・アドバイザーと連携して体系的に異議申立てを行う；

プロのヒント： WOZ価額を引き下げるとOZBだけでなく、物件評価に連動する他の税（場合によってはボックス3の負担）も軽減できる可能性があります。

他国の不動産税との比較

多くの国と比べると、オランダの不動産税の年間負担は相対的に低水準です。

しかし、これが必ずしも不動産の総コストが低いことを意味するわけではありません。

主な相違点：

• 年間の不動産税（OZB）は控えめ；
• 不動産移転税は相対的に高い（特に投資家向け）；
• 所有コストには複数の自治体料金が含まれる；

インサイト： オランダの制度は、毎年の高い不動産税率ではなく、取引コストや評価額に基づく課税へと負担の比重が置かれています。

結論

オランダの不動産税は多くの国より相対的に低いものの、所有コスト全体において依然として重要な要素です。

重要な要素は次のとおりです：

• WOZ価額（多くの計算の基礎）
• 自治体税率（所在地によって異なる）
• 他の領域（ボックス3など）に及ぶ広範な税務上の影響。

実務的には、不動産税の最適化は税率そのものよりも、評価額を管理し、可能であれば是正することにかかっています。

よくある質問

1. オランダで支払う不動産税はいくらですか？ + −

2. テナントは不動産税を支払いますか？ + −

3. WOZ価額とは何ですか？どのように算定されますか？ + −

4. オランダで不動産税を減らすことはできますか？ + −

5. 年の途中で家を買った場合はどうなりますか？ + −

6. オランダの不動産税は高いですか？ + −