ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში: განაკვეთები, წესები და გამონაკლისები

რა არის ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში?

ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში (ადგილობრივად ცნობილი როგორც overdrachtsbelasting) არის გადასახადი, რომელიც იხდება უძრავი ქონების საკუთრების ან ქონებასთან დაკავშირებული გარკვეული უფლებების შეძენისას.

უმეტეს შემთხვევაში, ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში ვრცელდება, როდესაც:

• ყიდულობთ საცხოვრებელ ან კომერციულ უძრავ ქონებას;
• იძენთ ქონებრივ უფლებებს (მაგალითად, გრძელვადიან ლიზჰოლდს);
• ყიდულობთ კომპანიის აქციებს, რომლის აქტივების ძირითადი ნაწილი ნიდერლანდურ უძრავ ქონებაზე მოდის.

ეს უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი ტრანზაქციის სტანდარტული ხარჯია და, როგორც წესი, შედის საერთო მყიდველის ხარჯებში ნიდერლანდებში (kosten koper).

თუმცა, გადაცემის გადასახადი ყველა სიტუაციაში არ ვრცელდება. მაგალითად:

• ახალაშენებული ობიექტები, როგორც წესი, ექვემდებარება დღგ-ს (BTW) გადაცემის გადასახადის ნაცვლად;
• ზოგიერთი გადაცემა, როგორიცაა მემკვიდრეობით მიღება ან განქორწინების შედეგად ქონების განაწილება, შეიძლება იყოს გათავისუფლებული.

პირობაში, გადასახადს ამუშავებს სამოქალაქო სამართლის ნოტარიუსი. ნოტარიუსი ითვლის გადასახადის ოდენობას და უზრუნველყოფს მის გადახდას საგადასახადო ორგანოებისთვის საკუთრების გადაცემის მომენტში.

ეს ნიშნავს, რომ მყიდველებს, როგორც წესი, არ სჭირდებათ ცალკე დეკლარაციის შევსება გადაცემის გადასახადზე.

გადაცემის გადასახადის განაკვეთები 2026 წელს

გადაცემის გადასახადის ნიდერლანდების განაკვეთები განსხვავდება იმის მიხედვით, თუ როგორ გამოიყენება ქონება და ვინ არის მყიდველი. ქვემოთ მოცემულია მიმდინარე განაკვეთების მკაფიო შეჯამება.

საცხოვრებელი ქონება (ძირითადი საცხოვრებელი)

თუ ყიდულობთ სახლს, სადაც იცხოვრებთ როგორც თქვენს ძირითად საცხოვრებელში, მოქმედებს 2%-იანი გადაცემის გადასახადი.

ეს არის ყველაზე გავრცელებული განაკვეთი საკუთრებით მცხოვრებთათვის და მყიდველის ხარჯების ერთ-ერთი მთავარი შემადგენელი ნაწილია ნიდერლანდებში.

პირველი მყიდველის გამონაკლისი

პირველი საცხოვრებლის მყიდველებს შეიძლება ჰქონდეთ უფლება 0%-იან განაკვეთზე, რაც ნიშნავს, რომ overdrachtsbelasting არ გადაიხდება.

კვალიფიკაციის მისაღებად:

• უნდა იყოთ 18-ზე მეტი და 35 წელზე ნაკლები ასაკის;
• ქონების ფასი არ უნდა აღემატებოდეს €555,000-ს (2026 წლის ზღვარი);
• ქონება უნდა იყოს თქვენი ძირითადი საცხოვრებელი;
• ადრე არ უნდა გქონდეთ გამოყენებული ეს გამონაკლისი.

ეს გამონაკლისი მნიშვნელოვნად ამცირებს ქონების გადაცემის გადასახადის დატვირთვას ნიდერლანდებში ახალგაზრდა მყიდველებისთვის, რომლებიც შედიან საცხოვრებლის ბაზარზე.

გაქირავებისთვის შეძენა, მეორე სახლები და ინვესტორები

თუ ქონებას არ იყენებთ როგორც ძირითად საცხოვრებელს ( напр. გასაქირავებლად ან მეორე სახლად), მოქმედებს უფრო მაღალი განაკვეთი.

2026 წლისთვის, განაკვეთი არის 8% (შემცირებული 10.4%-დან).

ეს ვრცელდება:

• გაქირავებისთვის შეძენილ ობიექტებზე;
• დასასვენებელ სახლებზე;
• გადაყიდვის მიზნით შეძენილ ობიექტებზე.

ინვესტორებისთვის, ეს მაღალი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი მნიშვნელოვანი ხარჯია და ფინანსურ დაგეგმვაში უნდა იყოს გათვალისწინებული.

კომერციული უძრავი ქონება

კომერციული უძრავი ქონება – როგორიცაა ოფისები, სავაჭრო ფართები და მიწა – ჩვეულებრივ ექვემდებარება 10.4%-იან გადაცემის გადასახადს.

ეს არის სტანდარტული განაკვეთი ბიზნესთან დაკავშირებული ქონების ტრანზაქციებისთვის და მნიშვნელოვნად მაღალია საცხოვრებელი საკუთრებით მცხოვრებთა განაკვეთთან შედარებით.

უძრავ ქონებაზე ორიენტირებულ კომპანიებში აქციები

თუ ყიდულობთ კომპანიის აქციებს, რომლის აქტივების უმეტესი ნაწილი ნიდერლანდების ახალაშენებული უძრავი ქონებაა, შესაძლოა ვრცელდებოდეს 4%-იანი გადაცემის გადასახადი.

ეს წესი ხელს უშლის ქონების გადაცემის გადასახადის თავიდან არიდებას ნიდერლანდებში კორპორატიული სტრუქტურების საშუალებით.

გადაცემის გადასახადის ტიპური განაკვეთების მიმოხილვა (2026)

როდის იხდით გადაცემის გადასახადს?

ნიდერლანდებში, გადაცემის გადასახადი გადაიხდება საკუთრების გადაცემის მომენტში, რაც ხდება მაშინ, როდესაც ნოტარიული აქტი იფორმალებსდება.

პროცესი ასე მუშაობს:

• ნოტარიუსი ამზადებს გადაცემის აქტს;
• ითვლება შესაბამისი overdrachtsbelasting;
• მყიდველი ნოტარიუსს ურიცხავს მთელ თანხას (მათ შორის მყიდველის ხარჯებს ნიდერლანდებში);
• ნოტარიუსი იხდის უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადს საგადასახადო ორგანოებში.

უმეტეს შემთხვევაში, მყიდველებს დამატებითი ქმედება არ სჭირდებათ – გადახდას სრულად უზრუნველყოფს ნოტარიუსი.

თუ გარიგება მიმდინარეობს ნოტარიუსის გარეშე (რაც იშვიათია), მყიდველმა უნდა უზრუნველყოს, რომ ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში გამოცხადდეს და გადაიხადოს დადგენილ ვადაში.

როგორ ითვლება გადაცემის გადასახადი

გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში ითვლება ორი მნიშვნელობიდან უფრო მაღალზე დაყრდნობით:

• ქონების შესყიდვის ფასზე;
• სამართლიან საბაზრო ღირებულებაზე გადაცემის მომენტში.

ეს არის მნიშვნელოვანი დეტალი, რომელსაც ბევრი მყიდველი უყურადღებოდ ტოვებს. თუ საგადასახადო ორგანოები დაადგენენ, რომ შეთანხმებული ფასი ქვემოთაა საბაზრო ღირებულებაზე, ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში დარიცხული იქნება უფრო მაღალი შეფასებული ღირებულებით.

ეს გადასახადი მყიდველის ხარჯების (kosten koper) სტანდარტული ნაწილია ნიდერლანდებში და წინასწარ იხდება ტრანზაქციის დროს.

საგადასახადო თვალსაზრისით, უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი გამოქვითვადი არ არის. ამის ნაცვლად, ის, როგორც წესი:

• ემატება ქონების შეძენის თვითღირებულებას;
• იციფრება აქტივის ღირებულებაში (რელევანტურია მომავალი კაპიტალური მოგების ან Box 3-ის გამოთვლებისთვის).

გამოთვლის მაგალითი

მოდი, ვნახოთ მარტივი მაგალითი:

• შესყიდვის ფასი: €400,000
• ქონების ტიპი: ძირითადი საცხოვრებელი
• მოქმედი განაკვეთი: 2%

გადაცემის გადასახადი = €400,000 × 2% = €8,000

ინვესტორისთვის, თუ იგივე ქონებას ყიდულობს 8%-იანი განაკვეთით:

გადაცემის გადასახადი = €400,000 × 8% = €32,000

ეს ნათლად აჩვენებს, რამდენად მნიშვნელოვნად ახდენს overdrachtsbelasting გავლენას საერთო საინვესტიციო დანახარჯებზე.

გამონაკლისები და სპეციალური შემთხვევები

მიუხედავად იმისა, რომ გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში ვრცელდება უძრავი ქონების უმეტეს ტრანზაქციაზე, არსებობს რამდენიმე მნიშვნელოვანი გამონაკლისი და სპეციალური წესი.

პირველი მყიდველები (გამონაკლისი დამწყებთათვის)

ყველაზე მნიშვნელოვანი გამონაკლისია 0%-იანი გადაცემის გადასახადი პირველი მყიდველებისთვის.

კვალიფიკაციის მისაღებად:

• ასაკი 18-დან 35 წლამდე;
• ქონების ფასი მაქსიმუმ €555,000 (2026 წლის ზღვარი);
• ქონება უნდა გამოიყენებოდეს ძირითად საცხოვრებლად;
• გამონაკლისი წარსულში გამოყენებული არ უნდა გქონდეთ.

მყიდველებმა ფორმალურად უნდა განაცხადონ, რომ ქონება მათი ძირითადი საცხოვრებელი იქნება. პირობების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, გამონაკლისი შეიძლება გაუქმდეს და ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში გადაიხადოს.

მემკვიდრეობა და განქორწინება

ზოგიერთ სიტუაციაში უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი არ არის გადასახდელი.

ეს მოიცავს:

• ქონების გადაცემას მემკვიდრეობით;
• გადაცემას განქორწინების ან განშორების შეთანხმებების შედეგად.

ეს შემთხვევები განსხვავებულად განიხილება, რადგან საკუთრების ცვლილება ჩვეულებრივ საბაზრო ტრანზაქციად არ ითვლება.

ტრანსფერები ოჯახის ან ბიზნესის სტრუქტურებში

ზოგიერთი გადაცემა ოჯახში ან კორპორატიულ სტრუქტურებში შეიძლება მოექცეს გამონაკლისებს ან შემცირებულ დაბეგვრას.

მაგალითები მოიცავს:

• ბიზნესის რეორგანიზაციებს;
• გადაცემას ჯგუფის შიდა კომპანიებში;
• ოჯახური მემკვიდრეობითი მემკვიდრეობის გარკვეულ შეთანხმებებს.

თუმცა, ეს წესები რთულია და ხშირად მკაცრ პირობებს ექვემდებარება. არასწორმა სტრუქტურირებამ შეიძლება გამოიწვიოს სრული overdrachtsbelasting-ის დარიცხვა, ამიტომ, როგორც правило, საჭიროა პროფესიული კონსულტაცია.

დღგ და გადაცემის გადასახადი

ჰოლანდიურ სისტემაში მთავარი айырებაა დღგ-ს (BTW) და გადაცემის გადასახადს ნიდერლანდებში შორის.

• ახალაშენებულ ქონებაზე, როგორც წესი, ვრცელდება დღგ (ჩვეულებრივ 21%);
• ასეთ შემთხვევებში, ქონების გადაცემის გადასახადი არ ვრცელდება.

ეს თავიდან იცილებს ერთსა და იმავე ტრანზაქციაზე ორმაგ დაბეგვრას.

მნიშვნელოვანია გაიგოთ, როდის ვრცელდება დღგ და როდის უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი, რადგან ეს პირდაპირ ახდენს გავლენას საერთო მყიდველის ხარჯებზე ნიდერლანდებში.

ზედმეტს იხდით გადაცემის გადასახადში?

მიიღეთ ექსპერტის დახმარება ნიდერლანდებში მყიდველის ხარჯების ოპტიმიზებისთვის.

გაიგეთ მეტი

გადაცემის გადასახადი ექსპატებისა და უცხოელი მყიდველებისთვის

არსებობს გავრცელებული მცდარი შეხედულება, რომ უცხოელი მყიდველები უფრო მაღალ გადასახადებს იხდიან. რეალურად, გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში თანაბრად ვრცელდება რეზიდენტებსა და არარეზიდენტებზე.

არ არსებობს:

• დამატებითი ქონების გადაცემის გადასახადის განაკვეთი ექსპატებისთვის ნიდერლანდებში;
• ეროვნებაზე დაყრდნობილი დამატებითი გადასახადი.

თუმცა, ექსპატებმა უნდა გაითვალისწინონ რამდენიმე პრაქტიკული საკითხი.

მთავარი შეცდომები

1. ძირითადი საცხოვრებლის მოთხოვნა – 2%-იან განაკვეთზე ან 0%-იან გამონაკლისზე კვალიფიცირებისათვის, ქონება უნდა იყოს ძირითადი საცხოვრებელი. ეს ფორმალურად უნდა გამოცხადდეს.
2. არასწორი ვარაუდები კვალიფიკაციაზე – ზოგი მყიდველი ფიქრობს, რომ აკმაყოფილებს გამონაკლისების პირობებს, მიუხედავად იმისა, რომ ყველა კრიტერიუმი ( напр. ასაკი, წინა გამოყენება ან ფასის ზღვარი) შესრულებული არ არის.
3. დოკუმენტაცია და დეკლარაციები – ნოტარიუსს ესაჭიროება სწორი განცხადებები განზრახ გამოყენებაზე. შეცდომებმა შეიძლება გამოიწვიოს overdrachtsbelasting-ის გადახედვა.

ექსპატებისთვის, ამ წესების გაცნობა აუცილებელია, რათა აიცილონ მოულოდნელი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის დანახარჯები.

გადაცემის გადასახადი და სხვა ქონებრივი გადასახადები

ნიდერლანდების ქონებრივი გადასახადების სისტემა მოიცავს რამდენიმე განსხვავებულ გადასახადს, რომლებიც ხშირად ერევათ ერთმანეთში.

გადაცემის გადასახადი და დღგ (BTW)

• გადაცემის გადასახადი ვრცელდება არსებულ ქონებაზე;
• დღგ (BTW) ვრცელდება ახალაშენებულებზე;
• ხშირად, მხოლოდ ერთ-ერთი ვრცელდება ტრანზაქციაზე – და არა ორივე ერთად.

გადაცემის გადასახადი და ქონების გადასახადი (OZB)

• გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში ერთჯერადი ხარჯია, რომელიც გადაიხდება შესყიდვისას;
• ქონების გადასახადი (OZB) მუნიციპალიტეტის ყოველწლიური გადასახადია, რომელსაც ქონების მფლობელები იხდიან.

გადაცემის გადასახადი და Box 3-ის ქონებრივი გადასახადი

• გადაცემის გადასახადი გადაიხდება ქონების შეძენისას;
• Box 3-ის გადასახადი ვრცელდება ежегодно აქტივების ღირებულებაზე (მათ შორის მეორე სახლებსა და საინვესტიციო ქონებებზე).

მიუხედავად იმისა, რომ ცალკეა, სამივე ახდენს გავლენას უძრავი ქონების ფლობის საერთო ღირებულებაზე და ერთად უნდა განიხილებოდეს, როდესაც აფასებთ მყიდველის ხარჯებს ნიდერლანდებში.

პრაქტიკული მაგალითები

ქვემოთ მოცემულია რეალისტური სცენარები, რომლებიც აჩვენებს, როგორ ვრცელდება გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში სხვადასხვა სიტუაციაში.

მაგალითი 1: პირველი მყიდველი (0%)

• შესყიდვის ფასი: €400,000
• მყიდველის ასაკი: 30
• ქონების გამოყენება: ძირითადი საცხოვრებელი
• კვალიფიკაცია: აკმაყოფილებს ყველა პირობას

გადაცემის გადასახადი: €0

ამ შემთხვევაში, მყიდველი მთლიანად იყენებს გამონაკლისს, რაც ნიშნავს, რომ overdrachtsbelasting არ არის გადასახდელი. ეს მნიშვნელოვნად ამცირებს საერთო მყიდველის ხარჯებს ნიდერლანდებში.

მაგალითი 2: ძირითადი საცხოვრებელი (€500,000 → 2%)

• შესყიდვის ფასი: €500,000
• ქონების გამოყენება: ძირითადი საცხოვრებელი
• მოქმედი განაკვეთი: 2%

გადაცემის გადასახადი: €500,000 × 2% = €10,000

ეს არის სტანდარტული სცენარი საკუთრებით მცხოვრეთათვის. ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში ხდება მთავარი ერთჯერადი ხარჯი, რომელიც შედის kosten koper-ში.

მაგალითი 3: ინვესტორის შეძენა (€500,000 → 8%)

• შესყიდვის ფასი: €500,000
• ქონების გამოყენება: გაქირავება / ინვესტიცია
• მოქმედი განაკვეთი: 8%

გადაცემის გადასახადი: €500,000 × 8% = €40,000

ინვესტორებისთვის, უფრო მაღალი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადი პირდაპირ ახდენს გავლენას ინვესტიციის მომგებიანობაზე და უნდა იყოს გათვალისწინებული შეძენის სტრატეგიაში.

მაგალითი 4: კომერციული ქონება

• შესყიდვის ფასი: €1,000,000
• ქონების ტიპი: ოფისის ფართი
• მოქმედი განაკვეთი: 10.4%

გადაცემის გადასახადი: €1,000,000 × 10.4% = €104,000

კომერციული შეძენები ატარებს ყველაზე მაღალ overdrachtsbelasting-ს, რის გამოც საგადასახადო სტრუქტურირება განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ბიზნეს ტრანზაქციებში.

ხშირი შეცდომები, რომლებსაც უნდა ერიდოთ

მიუხედავად იმისა, რომ წესები გადაცემის გადასახადთან დაკავშირებით შედარებით ნათელია, მყიდველები ხშირად უშვებენ ძვირადღირებულ შეცდომებს.

1. ფიქრი, რომ ეროვნებას აქვს მნიშვნელობა

ბევრს ჰგონია, რომ უცხოელი მყიდველები უფრო მაღალი ქონების გადაცემის გადასახადის განაკვეთებს იხდიან ნიდერლანდებში. ეს არასწორია – განაკვეთები დამოკიდებულია ქონების გამოყენებაზე და არა ეროვნებაზე.

2. ძირითადი საცხოვრებლის დეკლარირების გამოტოვება

2%-ზე ან 0%-იან გამონაკლისზე კვალიფიცირებისთვის, მყიდველებმა ფორმალურად უნდა განაცხადონ, რომ ქონება იქნება ძირითადი საცხოვრებელი.

ამის უარყოფამ შეიძლება გამოიწვიოს:

• გადაკლასიფიცირება 8%-იან განაკვეთზე;
• დამატებითი უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის დარიცხვა.

3. დღგ-სა და გადაცემის გადასახადს შორის არევა

ხშირი შეცდომაა იმის ფიქრი, რომ ერთდროულად ვრცელდება დღგ და overdrachtsbelasting.

უმეტეს შემთხვევაში:

• ახალი აშენებული ობიექტები → ვრცელდება დღგ;
• არსებული ქონება → ვრცელდება გადაცემის გადასახადი.

ისეთის არასწორად გაგებამ შეიძლება გამოიწვიოს მყიდველის ხარჯების არასწორი დაგეგმვა ნიდერლანდებში.

4. გამონაკლისის ზღვართან დაგეგმვის უგულებელყოფა

პირველი მყიდველები ზოგჯერ მცირედით აჭარბებენ €555,000-ის ზღვარს და მთლიანად კარგავენ გამონაკლისს.

ეს შეიძლება გამოიწვიოს:

• 0%-ის ნაცვლად 2%-ის გადახდას მთელ თანხაზე;
• ქონების გადაცემის გადასახადის მნიშვნელოვან და თავიდან ასაცილებელ ზრდას ნიდერლანდებში.

არ ხართ დარწმუნებული, რომელი გადასახადი ვრცელდება?

დაგვიკავშირდით თქვენი კონკრეტული სიტუაციის გასარკვევად.

დაიჯავშნე კონსულტაცია

საბოლოო შეჯამება

გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში არის მნიშვნელოვანი წინასწარი ხარჯი, რომელიც ფართოდ იცვლება იმის მიხედვით, თუ როგორ გამოიყენება ქონება.

საკუთრებით მცხოვრებთათვის სისტემა შედარებით კეთილგანწყობილია – 2%-იანი განაკვეთით და 0%-იანი გამონაკლისით კვალიფიცირებული პირველი მყიდველებისთვის. თუმცა, ინვესტორებისა და კომერციული მყიდველებისთვის, მაღალი განაკვეთები overdrachtsbelasting-ს აქცევს საკვანძო ფაქტორად შეძენის საერთო სტრატეგიაში.

გაგება იმისა, თუ როგორ ითვლება ქონების გადაცემის გადასახადი ნიდერლანდებში – და როდის ვრცელდება დღგ მის ნაცვლად – დაეხმარება მოულოდნელი ხარჯების თავიდან არიდებასა და უკეთეს ფინანსურ დაგეგმვაში.

მიუხედავად იმისა, ყიდულობთ სახლს, ახდენთ ინვესტირებას თუ გადადიხართ, უძრავი ქონების გადაცემის გადასახადის გათვალისწინება როგორც საერთო მყიდველის ხარჯების ნაწილისა ნიდერლანდებში აუცილებელია გააზრებული გადაწყვეტილებების მისაღებად.