Какво представлява данъкът при прехвърляне в Нидерландия?
Данъкът при прехвърляне в Нидерландия (известен локално като overdrachtsbelasting) е данък, който се заплаща при придобиване на собственост върху недвижим имот или определени права, свързани с имот.
В повечето случаи данъкът при прехвърляне на имот в Нидерландия се прилага, когато:
- Купувате жилищен или търговски недвижим имот;
- Придобивате права върху имот (например дългосрочно право на ползване – leasehold);
- Купувате акции в дружество, чиито активи основно се състоят от нидерландски недвижими имоти.
Този данък при прехвърляне на недвижим имот е стандартна част от разходите по сделката и обикновено е включен в общите разходи на купувача в Нидерландия (kosten koper).
Все пак данъкът при прехвърляне не се прилага във всички случаи. Например:
- Новопостроените имоти обикновено са обложени с ДДС (BTW) вместо с данък при прехвърляне;
- Някои прехвърляния, като наследяване или уреждане при развод, могат да бъдат освободени.
На практика данъкът се администрира от нотариус. Нотариусът изчислява дължимата сума и гарантира плащането й към данъчните органи при прехвърляне на собствеността.
Това означава, че купувачите по правило не подават отделна декларация за този данък.
Ставки на данъка при прехвърляне през 2026 г.
Ставките на данъка при прехвърляне в Нидерландия варират според предназначението на имота и вида на купувача. По-долу е ясно обобщение на действащите ставки.
Жилищен имот (основно жилище)
Ако купувате жилище, в което ще живеете като основно, се прилага ставка 2%.
Това е най-често срещаната ставка за собственици-обитатели и е един от ключовите елементи на разходите на купувача в Нидерландия.
Освобождаване за купувачи за първи път
Купувачите за първи път могат да отговарят на условията за 0% ставка, т.е. не се дължи overdrachtsbelasting.
Условия за допустимост:
- Трябва да сте навършили 18 и да сте под 35 години;
- Цената на имота не трябва да надвишава €555,000 (праг за 2026 г.);
- Имотът трябва да бъде вашето основно жилище;
- Не трябва да сте използвали това освобождаване преди.
Това освобождаване значително намалява разходите за данък при прехвърляне в Нидерландия за млади купувачи, които навлизат на жилищния пазар.
Закупуване за отдаване под наем, втори домове и инвеститори
Ако имотът не се използва като ваше основно жилище (напр. за отдаване под наем или като втори дом), се прилага по-висока ставка.
От 2026 г. ставката е 8% (намалена от 10.4%).
Това се отнася за:
- Инвестиции за отдаване под наем;
- Ваканционни имоти;
- Имот, закупен с цел препродажба.
За инвеститорите тази по-висока ставка на данъка при прехвърляне на недвижим имот е съществен разход и трябва да бъде включена във финансовото планиране.
Търговски имоти
Търговските недвижими имоти – като офис сгради, търговски площи и земя – обикновено попадат под ставка 10.4%.
Това е стандартната ставка за бизнес сделки с имоти и е значително по-висока от ставката за жилищни имоти, обитавани от собственика.
Акции в дружества за недвижими имоти
Ако придобиете акции в дружество, чиито активи основно се състоят от нидерландски новопостроени недвижими имоти, може да се приложи ставка 4%.
Това правило предотвратява заобикалянето на данъка при прехвърляне в Нидерландия чрез корпоративни структури.
Преглед на типичните ставки на данъка при прехвърляне (2026)
|
Вид имот |
Ставка |
|
Основно жилище |
2% |
|
Купувачи за първи път (отговарящи на условията) |
0% |
|
Отдаване под наем / втори домове |
8% |
|
Търговски имот |
10.4% |
|
Акции в дружества за недвижими имоти |
4% |
Кога се плаща данъкът при прехвърляне?
В Нидерландия данъкът при прехвърляне се плаща в момента на прехвърляне на собствеността, което става при подписване на нотариалния акт.
Процедурата е следната:
- Нотариусът изготвя акта за прехвърляне;
- Изчислява се приложимият overdrachtsbelasting;
- Купувачът превежда общата сума (включително разходите на купувача в Нидерландия) на нотариуса;
- Нотариусът превежда данъка при прехвърляне на недвижим имот към данъчните органи.
В повечето случаи купувачите не предприемат допълнителни действия – нотариусът изцяло се грижи за плащането.
Ако по изключение сделката се извърши без нотариус, купувачът трябва да гарантира, че данъкът при прехвърляне в Нидерландия е деклариран и платен в изискуемия срок.
Как се изчислява данъкът при прехвърляне
Данъкът при прехвърляне в Нидерландия се изчислява върху по-високата от две стойности:
- Покупната цена на имота;
- Пазарната стойност към момента на прехвърляне.
Това е важен детайл, който много купувачи подценяват. Ако данъчните органи преценят, че договорената цена е под пазарната, данъкът при прехвърляне в Нидерландия ще се изчисли върху по-високата оценена стойност.
Данъкът е стандартна част от разходите на купувача в Нидерландия (kosten koper) и се плаща авансово при сделката.
От данъчна гледна точка данъкът при прехвърляне на недвижим имот не е приспадaем. Вместо това обикновено се:
- Добавя към придобивната стойност на имота;
- Отразява в стойността на актива (важно при бъдещи капиталови печалби или изчисления в Box 3).
Примерно изчисление
Нека разгледаме прост пример:
- Покупна цена: €400,000
- Вид имот: основно жилище
- Приложима ставка: 2%
Данък при прехвърляне = €400,000 × 2% = €8,000
За инвеститор, който купува същия имот при ставка 8%:
Данък при прехвърляне = €400,000 × 8% = €32,000
Това показва колко значително overdrachtsbelasting влияе върху общите инвестиционни разходи.
Освобождавания и специални случаи
Въпреки че данъкът при прехвърляне в Нидерландия се прилага за повечето сделки с имоти, съществуват няколко важни освобождавания и специални правила.
Купувачи за първи път (стартерско освобождаване)
Най-значимото освобождаване е 0% данък при прехвърляне за купувачи за първи път.
За да отговаряте на условията:
- Възраст между 18 и 35 години;
- Цена на имота до €555,000 (праг за 2026 г.);
- Имотът трябва да се използва като основно жилище;
- Освобождаването не е използвано преди.
Купувачите трябва официално да декларират, че имотът ще бъде тяхно основно жилище. Ако условията не са изпълнени, освобождаването може да бъде отменено и данъкът при прехвърляне в Нидерландия да стане дължим.
Наследяване и развод
В определени ситуации не се дължи данък при прехвърляне на недвижим имот.
Това включва:
- Прехвърляне на имот чрез наследяване;
- Прехвърляния в резултат на развод или споразумения при раздяла.
Тези случаи се третират различно, тъй като придобиването на собственост не се счита за стандартна пазарна сделка.
Прехвърляния в рамките на семейство или бизнес структури
Някои прехвърляния в семейството или в корпоративни структури могат да отговарят на условията за освобождаване или намалено облагане.
Примери:
- Бизнес реорганизации;
- Прехвърляния между дружества в една група;
- Определени семейни уредби за наследяване.
Въпреки това правилата са сложни и често подлежат на строги условия. Неправилното структуриране може въпреки това да доведе до пълно прилагане на overdrachtsbelasting, затова обикновено е необходим професионален съвет.
ДДС срещу данък при прехвърляне
Ключово разграничение в нидерландската система е между ДДС (BTW) и данъка при прехвърляне в Нидерландия.
- Новопостроените имоти обикновено са обложени с ДДС (обичайно 21%);
- В тези случаи данък при прехвърляне на имот не се прилага.
Това предотвратява двойно облагане на една и съща сделка.
Разбирането кога се прилага ДДС или данък при прехвърляне на недвижим имот е от съществено значение, тъй като директно влияе върху общите разходи на купувача в Нидерландия.
Overpaying Transfer Tax?
Данък при прехвърляне за експати и чуждестранни купувачи
Съществува често срещано погрешно схващане, че чужденците плащат по-високи данъци. В действителност данъкът при прехвърляне в Нидерландия се прилага еднакво за резиденти и нерезиденти.
Няма:
- Никаква допълнителна ставка на данъка при прехвърляне в Нидерландия за експати;
- Никаква надбавка според националност.
Все пак експатите трябва да вземат предвид няколко практически аспекта.
Основни клопки
- Изискване за основно жилище – За да се ползвате от ставка 2% или освобождаване 0%, имотът трябва да се използва като основно жилище. Това трябва да бъде официално декларирано.
- Неправилни предположения за допустимост – Някои купувачи приемат, че отговарят на условията за освобождаване, без да покриват всички критерии (напр. възраст, предходна употреба или ценови праг).
- Документация и декларации – Нотариусът изисква точни декларации относно предвиденото използване. Грешки могат да доведат до преоценка на overdrachtsbelasting.
За експатите разбирането на тези правила е от съществено значение, за да се избегнат неочаквани разходи за данък при прехвърляне на недвижим имот.
Данък при прехвърляне спрямо други имотни данъци
Нидерландската система за облагане на имотите включва няколко различни данъка, които често се бъркат.
Данък при прехвърляне срещу ДДС (BTW)
- Данъкът при прехвърляне се прилага за съществуващи имоти;
- ДДС (BTW) се прилага за ново строителство;
- Обикновено към една сделка се прилага само единият – не и двата.
Данък при прехвърляне срещу данък върху имот (OZB)
- Данъкът при прехвърляне в Нидерландия е еднократен разход, платим при покупка;
- Данъкът върху имота (OZB) е годишен общински данък, плащан от собствениците.
Данък при прехвърляне срещу данък върху богатството в Box 3
- Данъкът при прехвърляне се плаща при придобиване на имота;
- Данъкът в Box 3 се прилага ежегодно върху стойността на активите (включително втори домове или инвестиционни имоти).
Въпреки че са различни, и трите влияят върху общата цена на притежаването на имот и трябва да се разглеждат заедно при оценка на разходите на купувача в Нидерландия.
Практически примери
По-долу са реалистични сценарии, които показват как данъкът при прехвърляне в Нидерландия се прилага в различни ситуации.
Пример 1: Купувач за първи път (0%)
- Покупна цена: €400,000
- Възраст на купувача: 30
- Използване на имота: основно жилище
- Допустимост: отговаря на всички условия
Данък при прехвърляне: €0
В този случай купувачът отговаря на условията за пълно освобождаване, което означава, че не се дължи overdrachtsbelasting. Това значително намалява общите разходи на купувача в Нидерландия.
Пример 2: Основно жилище (€500,000 → 2%)
- Покупна цена: €500,000
- Използване на имота: основно жилище
- Приложима ставка: 2%
Данък при прехвърляне: €500,000 × 2% = €10,000
Това е стандартният сценарий за собственици-обитатели. Данъкът при прехвърляне в Нидерландия се превръща в ключов първоначален разход, включен в kosten koper.
Пример 3: Покупка от инвеститор (€500,000 → 8%)
- Покупна цена: €500,000
- Използване на имота: отдаване под наем / инвестиция
- Приложима ставка: 8%
Данък при прехвърляне: €500,000 × 8% = €40,000
За инвеститорите по-високата ставка на данъка при прехвърляне на недвижим имот пряко влияе върху възвръщаемостта и трябва да бъде заложена в стратегията за придобиване.
Пример 4: Търговски имот
- Покупна цена: €1,000,000
- Вид имот: офис площи
- Приложима ставка: 10.4%
Данък при прехвърляне: €1,000,000 × 10.4% = €104,000
Търговските придобивания носят най-високата тежест на overdrachtsbelasting, което прави данъчното структуриране особено важно при бизнес сделки.
Чести грешки, които да избягвате
Въпреки че правилата около данъка при прехвърляне в Нидерландия са относително ясни, купувачите често допускат скъпо струващи грешки.
1. Предположението, че националността има значение
Мнозина смятат, че чуждестранните купувачи са обложени с по-високи ставки на данъка при прехвърляне в Нидерландия. Това е невярно – ставките зависят от използването на имота, а не от националността.
2. Пропускане на декларацията за основно жилище
За да се приложи ставка 2% или освобождаване 0%, купувачите трябва официално да декларират, че имотът ще бъде тяхното основно жилище.
Ако това не се направи, може да последва:
- Преоценка към ставка 8%;
- Начисляване на допълнителен данък при прехвърляне на недвижим имот.
3. Смесване на ДДС и данък при прехвърляне
Честа грешка е предположението, че ДДС и overdrachtsbelasting се прилагат едновременно.
В повечето случаи:
- Ново строителство → прилага се ДДС;
- Съществуващи имоти → прилага се данък при прехвърляне.
Неправилното разбиране може да доведе до грешно бюджетиране на разходите на купувача в Нидерландия.
4. Липса на планиране спрямо прага за освобождаване
Купувачите за първи път понякога надхвърлят прага от €555,000 с малка разлика и губят пълното освобождаване.
Това може да доведе до:
- Плащане на 2% върху цялата сума вместо 0%;
- Значително и предотвратимо увеличение на данъка при прехвърляне в Нидерландия.
Not Sure Which Tax Applies?
Най-важното
Данъкът при прехвърляне в Нидерландия е значителен първоначален разход, който силно варира според предназначението на имота.
За собственици-обитатели системата е относително благоприятна със ставка 2% и възможно освобождаване 0% за допустими купувачи за първи път. За инвеститори и търговски купувачи обаче по-високите ставки превръщат overdrachtsbelasting в ключов фактор за общата стратегия по придобиване.
Разбирането как се изчислява данъкът при прехвърляне в Нидерландия – както и кога вместо него се прилага ДДС – може да помогне да се избегнат неочаквани разходи и да се подобри финансовото планиране.
Независимо дали купувате жилище, инвестирате или се премествате, включването на данъка при прехвърляне на недвижим имот като част от общите разходи на купувача в Нидерландия е от съществено значение за информирани решения.
Вашият коментар