Impozitul pe transfer în Țările de Jos: cote, reguli și scutiri

Ce este impozitul pe transfer în Țările de Jos?

Impozitul pe transfer în Țările de Jos (cunoscut local drept overdrachtsbelasting) este o taxă plătită la dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau a anumitor drepturi legate de proprietate.

În cele mai multe cazuri, impozitul pe transferul proprietății în Țările de Jos se aplică atunci când:

• Cumperi imobile rezidențiale sau comerciale;
• Dobândești drepturi asupra proprietății (cum ar fi drepturi de superficie/uzufruct sau emfiteoza);
• Cumperi acțiuni într-o companie ale cărei active constau în principal din imobile situate în Țările de Jos.

Acest impozit pe transferul imobiliar este o parte standard a costurilor tranzacției și este, de obicei, inclus în costurile cumpărătorului în Țările de Jos (kosten koper).

Totuși, impozitul pe transfer nu se aplică în toate situațiile. De exemplu:

• Proprietățile nou construite sunt, de regulă, supuse TVA (BTW) în locul impozitului pe transfer;
• Anumite transferuri, cum ar fi moștenirile sau partajele în urma divorțului, pot fi scutite.

În practică, impozitul este gestionat de un notar (de drept civil). Notarul calculează suma datorată și se asigură că aceasta este plătită către autoritățile fiscale la momentul transferului dreptului de proprietate.

Aceasta înseamnă că, în general, cumpărătorii nu trebuie să depună o declarație separată pentru impozitul pe transfer.

Cotele impozitului pe transfer în 2026

Cotele impozitului pe transfer în Țările de Jos variază în funcție de modul de utilizare a proprietății și de profilul cumpărătorului. Mai jos este o prezentare clară a cotelor actuale.

Locuințe rezidențiale (reședință principală)

Dacă achiziționezi o locuință în care vei locui ca reședință principală, se aplică o cotă de 2% a impozitului pe transfer.

Aceasta este cota cea mai frecventă pentru proprietarii-ocupanti și este una dintre componentele-cheie ale costurilor cumpărătorului în Țările de Jos.

Scutirea pentru cumpărători la prima achiziție

Cumpărătorii aflați la prima achiziție pot beneficia de o cotă de 0% a impozitului pe transfer, ceea ce înseamnă că nu se datorează overdrachtsbelasting.

Pentru a fi eligibil:

• Trebuie să ai peste 18 ani și mai puțin de 35 de ani;
• Prețul proprietății nu trebuie să depășească 555.000 € (pragul pentru 2026);
• Proprietatea trebuie să fie reședința ta principală;
• Nu trebuie să fi utilizat anterior această scutire.

Această scutire reduce semnificativ costurile cu impozitul pe transfer în Țările de Jos pentru tinerii cumpărători care intră pe piața imobiliară.

Achiziții pentru închiriere, a doua locuință și investitori

Dacă proprietatea nu este utilizată ca reședință principală (de ex. proprietate pentru închiriat sau a doua locuință), se aplică o cotă mai mare.

Începând cu 2026, cota este de 8% (redusă de la 10,4%).

Aceasta se aplică pentru:

• Investiții pentru închiriere;
• Case de vacanță;
• Proprietăți cumpărate pentru revânzare.

Pentru investitori, acest impozit pe transferul imobiliar mai ridicat este un factor de cost major și ar trebui inclus în planificarea financiară.

Proprietăți comerciale

Imobilele comerciale – precum clădiri de birouri, spații retail și terenuri – intră, de obicei, sub o cotă a impozitului pe transfer de 10,4%.

Aceasta este cota standard pentru tranzacțiile imobiliare cu destinație de afaceri și este semnificativ mai mare decât cota pentru locuințele utilizate de proprietari.

Acțiuni în companii imobiliare

Dacă dobândești acțiuni într-o companie ale cărei active constau în principal din imobile recent construite în Țările de Jos, se poate aplica o cotă de 4% a impozitului pe transfer.

Această regulă previne evitarea impozitului pe transfer în Țările de Jos prin structuri corporative.

Prezentare generală a cotelor tipice ale impozitului pe transfer (2026)

Când se plătește impozitul pe transfer?

În Țările de Jos, impozitul pe transfer se plătește în momentul transferului dreptului de proprietate, care are loc la semnarea actului notarial.

Procesul funcționează astfel:

• Notarul pregătește actul de transfer;
• Se calculează overdrachtsbelasting aplicabil;
• Cumpărătorul transferă suma totală (inclusiv costurile cumpărătorului în Țările de Jos) către notar;
• Notarul plătește impozitul pe transferul imobiliar către autoritățile fiscale.

În majoritatea cazurilor, cumpărătorii nu trebuie să ia măsuri suplimentare – notarul se ocupă integral de plată.

Dacă o tranzacție are loc fără notar (ceea ce este rar), cumpărătorul trebuie să se asigure că impozitul pe transfer în Țările de Jos este declarat și plătit în termenul cerut.

Cum se calculează impozitul pe transfer

Impozitul pe transfer în Țările de Jos se calculează pe baza celei mai mari dintre două valori:

• Prețul de achiziție al proprietății;
• Valoarea de piață la momentul transferului.

Acesta este un detaliu important pe care mulți cumpărători îl trec cu vederea. Dacă autoritățile fiscale determină că prețul agreat este sub valoarea de piață, impozitul pe transfer în Țările de Jos va fi calculat pe valoarea mai mare evaluată.

Impozitul este o parte standard a costurilor cumpărătorului în Țările de Jos (kosten koper) și se plătește în avans, în timpul tranzacției.

Din perspectivă fiscală, impozitul pe transferul imobiliar nu este deductibil. În schimb, acesta este, de obicei:

• Adăugat la costul de achiziție al proprietății;
• Reflectat în valoarea activului (relevant pentru viitoare câștiguri de capital sau calculele din Box 3).

Exemplu de calcul

Să vedem un exemplu simplu:

• Preț de achiziție: 400.000 €
• Tipul proprietății: reședință principală
• Cotă aplicabilă: 2%

Impozit pe transfer = 400.000 € × 2% = 8.000 €

Pentru un investitor care cumpără aceeași proprietate la o cotă de 8%:

Impozit pe transfer = 400.000 € × 8% = 32.000 €

Acest lucru ilustrează cât de mult influențează overdrachtsbelasting costurile totale ale investiției.

Scutiri și cazuri speciale

Deși impozitul pe transfer în Țările de Jos se aplică majorității tranzacțiilor imobiliare, există câteva scutiri și reguli speciale importante.

Cumpărători la prima achiziție (scutirea pentru debutanți)

Cea mai notabilă scutire este cota de 0% a impozitului pe transfer pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție.

Pentru a te califica:

• Vârsta între 18 și 35 de ani;
• Prețul proprietății de până la 555.000 € (pragul pentru 2026);
• Proprietatea trebuie utilizată ca reședință principală;
• Scutirea nu a mai fost folosită anterior.

Cumpărătorii trebuie să declare în mod formal că proprietatea va fi reședința lor principală. Nerespectarea condițiilor poate duce la revocarea scutirii și la obligativitatea plății impozitului pe transfer în Țările de Jos.

Moștenire și divorț

În anumite situații, nu se datorează impozit pe transferul imobiliar.

Aceasta include:

• Transferuri de proprietate prin moștenire;
• Transferuri rezultate din acorduri de divorț sau separare.

Aceste cazuri sunt tratate diferit deoarece dobândirea proprietății nu este considerată o tranzacție de piață standard.

Transferuri în cadrul familiei sau al structurilor de afaceri

Unele transferuri în cadrul familiei sau al structurilor corporative pot fi eligibile pentru scutiri sau impozitare redusă.

Exemple includ:

• Reorganizări de afaceri;
• Transferuri în cadrul companiilor din același grup;
• Anumite aranjamente de succesiune familială.

Totuși, aceste reguli sunt complexe și adesea supuse unor condiții stricte. O structurare incorectă poate declanșa în continuare overdrachtsbelasting integral, așadar este de obicei necesar sfatul unui specialist.

TVA vs impozit pe transfer

O distincție cheie în sistemul olandez este între TVA (BTW) și impozitul pe transfer în Țările de Jos.

• Proprietățile nou construite sunt, de obicei, supuse TVA (de regulă 21%);
• În aceste cazuri, impozitul pe transfer nu se aplică.

Aceasta previne dubla impunere asupra aceleiași tranzacții.

Înțelegerea situațiilor în care se aplică TVA sau impozitul pe transfer este esențială, deoarece afectează direct totalul costurilor cumpărătorului în Țările de Jos.

Plătești prea mult impozit pe transfer?

Obține ajutor de specialitate pentru a optimiza costurile cumpărătorului în Țările de Jos.

Află mai multe

Impozitul pe transfer pentru expatriați și cumpărători străini

Există o concepție greșită răspândită conform căreia cumpărătorii străini plătesc impozite mai mari. În realitate, impozitul pe transfer în Țările de Jos se aplică în mod egal rezidenților și nerezidenților.

Nu există:

• Nicio cotă suplimentară de impozit pe transfer în Țările de Jos pentru expatriați;
• Niciun supliment bazat pe naționalitate.

Totuși, expatriații ar trebui să fie atenți la câteva aspecte practice.

Capcane principale

1. Condiția privind reședința principală – Pentru a beneficia de cota de 2% sau de scutirea de 0%, proprietatea trebuie utilizată ca reședință principală. Acest lucru trebuie declarat în mod formal.
2. Presupuneri greșite privind eligibilitatea – Unii cumpărători presupun că sunt eligibili pentru scutiri fără a îndeplini toate criteriile (de ex. vârsta, utilizarea anterioară sau pragul de preț).
3. Documentație și declarații – Notarul solicită declarații corecte privind utilizarea intenționată. Erorile pot duce la reevaluarea overdrachtsbelasting.

Pentru expatriați, înțelegerea acestor reguli este esențială pentru a evita costuri neașteptate ale impozitului pe transfer.

Impozitul pe transfer vs alte taxe pe proprietate

Sistemul de impozitare a proprietăților din Țările de Jos include mai multe taxe diferite, care sunt adesea confundate între ele.

Impozit pe transfer vs TVA (BTW)

• Impozitul pe transfer se aplică proprietăților existente;
• TVA (BTW) se aplică construcțiilor noi;
• În general, la o tranzacție se aplică doar una dintre ele – nu ambele.

Impozit pe transfer vs impozitul pe proprietate (OZB)

• Impozitul pe transfer în Țările de Jos este un cost unic plătit la achiziție;
• Impozitul pe proprietate (OZB) este o taxă municipală anuală plătită de proprietari.

Impozit pe transfer vs impozitul pe avere din Box 3

• Impozitul pe transfer se plătește la dobândirea proprietății;
• Impozitul din Box 3 se aplică anual valorii activelor (inclusiv a locuințelor secundare sau a proprietăților de investiții).

Deși sunt separate, toate trei influențează costul total al deținerii de imobile și ar trebui analizate împreună atunci când evaluezi costurile cumpărătorului în Țările de Jos.

Exemple practice

Mai jos sunt scenarii realiste care arată cum se aplică impozitul pe transfer în Țările de Jos în diferite situații.

Exemplul 1: Cumpărător la prima achiziție (0%)

• Preț de achiziție: 400.000 €
• Vârsta cumpărătorului: 30
• Utilizarea proprietății: reședință principală
• Eligibilitate: îndeplinește toate condițiile

Impozit pe transfer: 0 €

În acest caz, cumpărătorul beneficiază de scutirea integrală, ceea ce înseamnă că nu se datorează overdrachtsbelasting. Aceasta reduce semnificativ totalul costurilor cumpărătorului în Țările de Jos.

Exemplul 2: Reședință principală (500.000 € → 2%)

• Preț de achiziție: 500.000 €
• Utilizarea proprietății: reședință principală
• Cotă aplicabilă: 2%

Impozit pe transfer: 500.000 € × 2% = 10.000 €

Acesta este scenariul standard pentru proprietarii-ocupanti. Impozitul pe transfer în Țările de Jos devine un cost inițial important inclus în kosten koper.

Exemplul 3: Achiziție pentru investiție (500.000 € → 8%)

• Preț de achiziție: 500.000 €
• Utilizarea proprietății: închiriere / investiție
• Cotă aplicabilă: 8%

Impozit pe transfer: 500.000 € × 8% = 40.000 €

Pentru investitori, cota mai ridicată a impozitului pe transferul imobiliar are un impact direct asupra ROI și ar trebui luată în calcul în strategia de achiziție.

Exemplul 4: Proprietate comercială

• Preț de achiziție: 1.000.000 €
• Tip de proprietate: spațiu de birouri
• Cotă aplicabilă: 10,4%

Impozit pe transfer: 1.000.000 € × 10,4% = 104.000 €

Achizițiile comerciale implică cea mai mare povară de overdrachtsbelasting, ceea ce face structurarea fiscală deosebit de importantă în tranzacțiile de afaceri.

Greșeli frecvente de evitat

Chiar dacă regulile privind impozitul pe transfer în Țările de Jos sunt relativ clare, cumpărătorii fac frecvent greșeli costisitoare.

1. Presupunerea că naționalitatea contează

Mulți cred că cumpărătorii străini se confruntă cu cote mai mari ale impozitului pe transfer în Țările de Jos. Acest lucru este incorect – cotele depind de utilizarea proprietății, nu de naționalitate.

2. Omisiunea declarației privind reședința principală

Pentru a beneficia de cota de 2% sau de scutirea de 0%, cumpărătorii trebuie să declare în mod formal că proprietatea va fi reședința lor principală.

Nerespectarea poate duce la:

• Reîncadrare la cota de 8%;
• Perceperea de impozit pe transferul imobiliar suplimentar.

3. Confuzia între TVA și impozitul pe transfer

O eroare frecventă este presupunerea că atât TVA, cât și overdrachtsbelasting se aplică simultan.

În majoritatea cazurilor:

• Construcții noi → se aplică TVA;
• Proprietăți existente → se aplică impozitul pe transfer.

Neînțelegerea acestui aspect poate duce la bugetarea incorectă a costurilor cumpărătorului în Țările de Jos.

4. Neplanificarea în jurul pragului de scutire

Uneori, cumpărătorii la prima achiziție depășesc pragul de 555.000 € cu o marjă mică și pierd scutirea integrală.

Aceasta poate duce la:

• Plata a 2% din întreaga sumă în loc de 0%;
• O creștere semnificativă și evitabilă a impozitului pe transfer în Țările de Jos.

Nu ești sigur ce taxă se aplică?

Contactează-ne pentru clarificări privind situația ta specifică.

Programează o consultație

Concluzie

Impozitul pe transfer în Țările de Jos este un cost inițial semnificativ care variază mult în funcție de modul în care este utilizată proprietatea.

Pentru proprietarii-ocupanti, sistemul este relativ favorabil, cu o cotă de 2% și o posibilă scutire de 0% pentru cumpărătorii eligibili la prima achiziție. Totuși, pentru investitori și cumpărători de proprietăți comerciale, cotele mai mari fac din overdrachtsbelasting un factor-cheie în strategia generală de achiziție.

Înțelegerea modului în care se calculează impozitul pe transfer în Țările de Jos – împreună cu situațiile în care se aplică TVA în loc – poate ajuta la evitarea costurilor neașteptate și la îmbunătățirea planificării financiare.

Indiferent dacă cumperi o locuință, investești sau te relochezi, includerea impozitului pe transfer imobiliar în totalul costurilor cumpărătorului în Țările de Jos este esențială pentru luarea unor decizii informate.