Perleidimo mokestis Nyderlanduose: tarifai, taisyklės & lengvatos

Kas yra perleidimo mokestis Nyderlanduose?

Perleidimo mokestis Nyderlanduose (vietoje vadinamas overdrachtsbelasting) yra mokestis, mokamas įgyjant nekilnojamojo turto nuosavybę arba tam tikras su turtu susijusias teises.

Daugeliu atvejų perleidimo mokestis Nyderlanduose taikomas, kai:

• Perkate gyvenamąjį arba komercinį nekilnojamąjį turtą;
• Įgyjate su turtu susijusias teises (pvz., ilgalaikę nuomos teisę);
• Perkate bendrovės, kurios turtą daugiausia sudaro Nyderlandų nekilnojamasis turtas, akcijas.

Šis nekilnojamojo turto perleidimo mokestis yra įprasta sandorio kaštų dalis ir paprastai įtraukiamas į bendras pirkėjo išlaidas Nyderlanduose (kosten koper).

Tačiau perleidimo mokestis taikomas ne visais atvejais. Pavyzdžiui:

• Naujai pastatytiems objektams paprastai taikomas PVM (BTW), o ne perleidimo mokestis;
• Tam tikri perleidimai, pavyzdžiui, paveldėjimas ar skyrybų susitarimai, gali būti atleisti.

Praktikoje šį mokestį administruoja notaras. Notaras apskaičiuoja mokėtiną sumą ir užtikrina, kad ji būtų sumokėta mokesčių institucijoms nuosavybės perleidimo metu.

Tai reiškia, kad pirkėjams paprastai nereikia teikti atskiros perleidimo mokesčio deklaracijos.

Perleidimo mokesčio tarifai 2026 m.

Perleidimo mokesčio Nyderlanduose tarifai skiriasi priklausomai nuo to, kaip turtas naudojamas ir kas yra pirkėjas. Žemiau pateikiama aiški galiojančių tarifų apžvalga.

Gyvenamasis turtas (pagrindinė gyvenamoji vieta)

Jei perkate būstą gyventi kaip savo pagrindinėje gyvenamojoje vietoje, taikomas 2 % perleidimo mokesčio tarifas.

Tai dažniausiai taikomas tarifas savininkams–gyventojams ir viena iš pagrindinių pirkėjo išlaidų Nyderlanduose.

Pirmojo būsto pirkėjų lengvata

Pirmojo būsto pirkėjai gali atitikti 0 % perleidimo mokesčio tarifą, tai reiškia, kad overdrachtsbelasting nemokamas.

Norint pretenduoti, reikia:

• Būti vyresniam nei 18 ir jaunesniam nei 35 metų;
• Turto kaina neturi viršyti €555,000 (2026 m. riba);
• Turtas turi būti jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta;
• Anksčiau nebuvote pasinaudoję šia lengvata.

Ši lengvata gerokai sumažina perleidimo mokesčio Nyderlanduose sąnaudas jauniems pirkėjams, įžengiant į būsto rinką.

Pirkimas nuomai, antrieji namai ir investuotojai

Jei turtas nenaudojamas kaip jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta (pvz., nuomai skirtas turtas ar antrieji namai), taikomas didesnis tarifas.

Nuo 2026 m. tarifas yra 8 % (sumažintas nuo 10,4 %).

Tai taikoma:

• Investicijoms į pirkimą nuomai;
• Poilsio namams;
• Perpardavimui perkamiems objektams.

Investuotojams šis didesnis nekilnojamojo turto perleidimo mokestis yra reikšmingas kaštų veiksnys ir turi būti įtrauktas į finansinį planavimą.

Komercinis turtas

Komercinis nekilnojamasis turtas – pvz., biurų pastatai, prekybinės patalpos ir žemė – paprastai apmokestinamas 10,4 % perleidimo mokesčio tarifu.

Tai standartinis tarifas su verslu susijusiems turto sandoriams ir jis gerokai didesnis nei gyvenamojo turto savininkams–gyventojams taikomas tarifas.

Akcijos nekilnojamojo turto bendrovėse

Jei įgyjate bendrovės, kurios turtą daugiausia sudaro Nyderlandų naujai pastatytas nekilnojamasis turtas, akcijų, gali būti taikomas 4 % perleidimo mokesčio tarifas.

Ši taisyklė neleidžia vengti perleidimo mokesčio Nyderlanduose pasitelkiant įmonių struktūras.

Įprastų perleidimo mokesčio tarifų apžvalga (2026)

Kada mokamas perleidimo mokestis?

Nyderlanduose perleidimo mokestis mokamas nuosavybės perleidimo momentu, t. y. pasirašant notarinį aktą.

Procesas vyksta taip:

• Notaras parengia perleidimo aktą;
• Apskaičiuojamas taikytinas overdrachtsbelasting;
• Pirkėjas perveda notarui visą sumą (įskaitant pirkėjo išlaidas Nyderlanduose);
• Notaras sumoka nekilnojamojo turto perleidimo mokestį mokesčių institucijoms.

Daugeliu atvejų pirkėjams nereikia imtis jokių papildomų veiksmų – mokėjimą visiškai sutvarko notaras.

Jei sandoris įvyksta be notaro (kas pasitaiko retai), pirkėjas privalo užtikrinti, kad perleidimo mokestis Nyderlanduose būtų deklaruotas ir sumokėtas per nustatytą terminą.

Kaip skaičiuojamas perleidimo mokestis

Perleidimo mokestis Nyderlanduose skaičiuojamas pagal didžiąją iš dviejų verčių:

• Turto pirkimo kainą;
• Tikrąją rinkos vertę nuosavybės perleidimo metu.

Tai svarbi detalė, kurią daugelis pirkėjų praleidžia. Jei mokesčių institucijos nustato, kad sutarta kaina yra mažesnė už rinkos vertę, perleidimo mokestis Nyderlanduose bus apskaičiuotas nuo didesnės nustatytos vertės.

Šis mokestis yra standartinė pirkėjo išlaidų Nyderlanduose (kosten koper) dalis ir sumokamas iš anksto sandorio metu.

Mokesčių požiūriu nekilnojamojo turto perleidimo mokestis nėra atskaitomas. Vietoje to jis paprastai:

• Pridedamas prie turto įsigijimo savikainos;
• Atsispindi turto vertėje (aktualu būsimam kapitalo prieaugiui ar Box 3 skaičiavimams).

Skaičiavimo pavyzdys

Pažiūrėkime paprastą pavyzdį:

• Pirkimo kaina: €400,000
• Turto tipas: pagrindinė gyvenamoji vieta
• Taikomas tarifas: 2%

Perleidimo mokestis = 400 000 € × 2 % = 8 000 €

Investuotojui, perkančiam tą patį turtą, taikant 8 % tarifą:

Perleidimo mokestis = 400 000 € × 8 % = 32 000 €

Tai parodo, kaip reikšmingai overdrachtsbelasting veikia bendras investicijų sąnaudas.

Lengvatos ir specialūs atvejai

Nors perleidimo mokestis Nyderlanduose taikomas daugumai nekilnojamojo turto sandorių, yra keli svarbūs atleidimai ir specialios taisyklės.

Pirmojo būsto pirkėjai (pradedančiųjų lengvata)

Ryškiausia lengvata – 0 % perleidimo mokestis pirmajam būstui.

Norint atitikti reikalavimus:

• Amžius nuo 18 iki 35 metų;
• Turto kaina iki €555,000 (2026 m. riba);
• Turtas turi būti naudojamas kaip pagrindinė gyvenamoji vieta;
• Anksčiau šia lengvata nesinaudota.

Pirkėjai turi oficialiai deklaruoti, kad turtas bus jų pagrindinė gyvenamoji vieta. Nesilaikant sąlygų, lengvata gali būti panaikinta ir teks sumokėti perleidimo mokestį Nyderlanduose.

Paveldėjimas ir skyrybos

Tam tikrose situacijose nekilnojamojo turto perleidimo mokestis nemokamas.

Tai apima:

• Turto perleidimą paveldėjimo būdu;
• Perleidimą, kylantį iš skyrybų ar separacijos susitarimų.

Šiais atvejais taikomas kitoks režimas, nes nuosavybės perdavimas nelaikomas įprastu rinkos sandoriu.

Perleidimai šeimos ar verslo struktūrų viduje

Kai kurie perleidimai šeimos ar įmonių struktūrų viduje gali atitikti atleidimo nuo mokesčio arba sumažinto apmokestinimo sąlygas.

Tarp pavyzdžių:

• Verslo reorganizacijos;
• Perleidimai grupės įmonių viduje;
• Tam tikri šeimos turto perėmimo susitarimai.

Tačiau šios taisyklės yra sudėtingos ir dažnai taikomos griežtos sąlygos. Netinkama struktūra vis tiek gali sukelti viso overdrachtsbelasting taikymą, todėl paprastai būtina profesionali konsultacija.

PVM ir perleidimo mokestis

Svarbus skirtumas Nyderlandų sistemoje yra tarp PVM (BTW) ir perleidimo mokesčio Nyderlanduose.

• Naujai pastatytiems objektams paprastai taikomas PVM (dažniausiai 21%);
• Tokiais atvejais perleidimo mokestis netaikomas.

Tai neleidžia dvigubai apmokestinti to paties sandorio.

Suprasti, ar taikomas PVM, ar nekilnojamojo turto perleidimo mokestis, yra būtina, nes tai tiesiogiai daro įtaką bendroms pirkėjo išlaidoms Nyderlanduose.

Mokate per daug perleidimo mokesčio?

Gaukite ekspertų pagalbą optimizuojant pirkėjo išlaidas Nyderlanduose.

Sužinoti daugiau

Perleidimo mokestis ekspatams ir užsienio pirkėjams

Dažnai manoma, kad užsienio pirkėjai moka didesnius mokesčius. Iš tikrųjų perleidimo mokestis Nyderlanduose taikomas vienodai rezidentams ir nerezidentams.

Nėra:

• Papildomo perleidimo mokesčio Nyderlanduose tarifo ekspatams;
• Priemokos pagal pilietybę.

Tačiau ekspatai turėtų atkreipti dėmesį į kelias praktines aplinkybes.

Dažniausios klaidos

1. Pagrindinės gyvenamosios vietos reikalavimas – Norint taikyti 2 % tarifą arba 0 % lengvatą, turtas turi būti naudojamas kaip pagrindinė gyvenamoji vieta. Tai turi būti formaliai deklaruota.
2. Neteisingos prielaidos dėl tinkamumo – Kai kurie pirkėjai mano, kad jiems taikomos lengvatos, nors jie neatitinka visų kriterijų (pvz., amžiaus, ankstesnio naudojimo ar kainos ribos).
3. Dokumentai ir deklaracijos – Notaras reikalauja tikslių deklaracijų dėl numatomo naudojimo. Klaidos gali lemti overdrachtsbelasting perskaičiavimą.

Eks patams, suprasti šias taisykles yra būtina, kad būtų išvengta netikėtų nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio išlaidų.

Perleidimo mokestis ir kiti turto mokesčiai

Nyderlandų turto mokesčių sistema apima kelis skirtingus mokesčius, kurie dažnai painiojami tarpusavyje.

Perleidimo mokestis ir PVM (BTW)

• Perleidimo mokestis taikomas esamiems objektams;
• PVM (BTW) taikomas naujos statybos objektams;
• Paprastai sandoriui taikomas tik vienas iš jų – ne abu.

Perleidimo mokestis ir nekilnojamojo turto mokestis (OZB)

• Perleidimo mokestis Nyderlanduose yra vienkartinės išlaidos, mokamos perkant;
• Nekilnojamojo turto mokestis (OZB) yra metinis savivaldybės mokestis, kurį moka turto savininkai.

Perleidimo mokestis ir Box 3 turto mokestis

• Perleidimo mokestis sumokamas įsigyjant turtą;
• Box 3 mokestis kasmet taikomas turto vertei (įskaitant antruosius namus ar investicinį turtą).

Nors tai atskiri mokesčiai, visi trys daro įtaką bendrai nekilnojamojo turto turėjimo kainai ir turėtų būti vertinami kartu, skaičiuojant pirkėjo išlaidas Nyderlanduose.

Praktiniai pavyzdžiai

Toliau pateikiami realūs scenarijai, rodantys, kaip perleidimo mokestis Nyderlanduose taikomas skirtingose situacijose.

Pavyzdys 1: pirmasis būsto pirkėjas (0%)

• Pirkimo kaina: €400,000
• Pirkėjo amžius: 30
• Turto naudojimas: pagrindinė gyvenamoji vieta
• Tinkamumas: atitinka visas sąlygas

Perleidimo mokestis: 0 €

Šiuo atveju pirkėjas atitinka visą lengvatą, todėl overdrachtsbelasting nemokamas. Tai gerokai sumažina bendras pirkėjo išlaidas Nyderlanduose.

Pavyzdys 2: pagrindinė gyvenamoji vieta (€500,000 → 2%)

• Pirkimo kaina: €500,000
• Turto naudojimas: pagrindinė gyvenamoji vieta
• Taikomas tarifas: 2%

Perleidimo mokestis: 500 000 € × 2 % = 10 000 €

Tai standartinis scenarijus savininkams–gyventojams. Perleidimo mokestis Nyderlanduose tampa pagrindinėmis išankstinėmis išlaidomis, įtrauktomis į kosten koper.

Pavyzdys 3: investuotojo pirkimas (€500,000 → 8%)

• Pirkimo kaina: €500,000
• Turto naudojimas: nuomai / investicijai
• Taikomas tarifas: 8%

Perleidimo mokestis: 500 000 € × 8 % = 40 000 €

Investuotojams didesnis nekilnojamojo turto perleidimo mokesčio tarifas tiesiogiai veikia investicijų grąžą (ROI) ir turėtų būti įtrauktas į įsigijimo strategiją.

Pavyzdys 4: komercinis turtas

• Pirkimo kaina: €1,000,000
• Turto rūšis: biuro patalpos
• Taikomas tarifas: 10.4%

Perleidimo mokestis: 1 000 000 € × 10,4 % = 104 000 €

Komerciniai įsigijimai patiria didžiausią overdrachtsbelasting naštą, todėl mokesčių struktūrizavimas verslo sandoriuose yra ypač svarbus.

Dažniausios klaidos, kurių reikėtų vengti

Nors perleidimo mokesčio Nyderlanduose taisyklės yra gana aiškios, pirkėjai dažnai daro brangiai kainuojančias klaidas.

1. Manyti, kad svarbi pilietybė

Daugelis mano, kad užsienio pirkėjams taikomi didesni perleidimo mokesčio Nyderlanduose tarifai. Tai netiesa – mokesčių tarifai priklauso nuo turto naudojimo, o ne nuo pilietybės.

2. Nepateikta pagrindinės gyvenamosios vietos deklaracija

Norint taikyti 2 % tarifą arba 0 % lengvatą, pirkėjai turi formaliai deklaruoti, kad turtas bus jų pagrindinė gyvenamoji vieta.

To nepadarius, gali būti:

• Pritaikytas 8 % tarifas;
• Paskaičiuotas papildomas nekilnojamojo turto perleidimo mokestis.

3. Supainiojamas PVM ir perleidimo mokestis

Dažna klaida – manyti, kad PVM ir overdrachtsbelasting taikomi vienu metu.

Daugeliu atvejų:

• Nauja statyba → taikomas PVM;
• Esami objektai → taikomas perleidimo mokestis.

Neteisingas supratimas gali lemti neteisingą pirkėjo išlaidų Nyderlanduose biudžetavimą.

4. Neatsižvelgiama į lengvatos ribą planuojant pirkimą

Pirmojo būsto pirkėjai kartais nežymiai viršija 555 000 € ribą ir praranda visą lengvatą.

Dėl to gali tekti:

• Mokėti 2 % nuo visos sumos vietoje 0%;
• Gerokai, bet išvengiamai padidinti perleidimo mokestį Nyderlanduose.

Nežinote, koks mokestis taikomas?

Susisiekite su mumis – padėsime išsiaiškinti jūsų konkrečią situaciją.

Užsakyti konsultaciją

Esmė

Perleidimo mokestis Nyderlanduose yra reikšmingos išankstinės išlaidos, kurios labai skiriasi priklausomai nuo turto naudojimo.

Savininkams–gyventojams sistema gana palanki – taikomas 2 % tarifas ir galima 0 % lengvata atitinkantiems pirmojo būsto pirkėjams. Tačiau investuotojams ir komerciniams pirkėjams didesni tarifai daro overdrachtsbelasting svarbiu visos įsigijimo strategijos veiksniu.

Supratimas, kaip skaičiuojamas perleidimo mokestis Nyderlanduose ir kada vietoje jo taikomas PVM, padeda išvengti netikėtų išlaidų ir pagerinti finansinį planavimą.

Nesvarbu, ar perkate būstą, investuojate, ar persikraustote, įtraukti nekilnojamojo turto perleidimo mokestį į bendras pirkėjo išlaidas Nyderlanduose yra būtina priimant pagrįstus sprendimus.