Податок на перехід права власності в Нідерландах: ставки, правила & звільнення

Що таке податок на перехід права власності в Нідерландах?

Податок на перехід права власності в Нідерландах (місцева назва overdrachtsbelasting) — це податок, що сплачується під час набуття права власності на нерухомість або певних прав, пов’язаних з майном.

У більшості випадків податок на передачу нерухомості в Нідерландах застосовується, коли:

• Ви купуєте житлову або комерційну нерухомість;
• Ви набуваєте права на майно (наприклад, право довгострокової оренди/емфітевзису);
• Ви купуєте акції компанії, активи якої переважно складаються з нідерландської нерухомості.

Цей податок на передачу нерухомості є стандартною частиною витрат на угоду та зазвичай входить до загальних витрат покупця в Нідерландах (kosten koper).

Втім, податок на перехід права власності застосовується не завжди. Наприклад:

• Новозбудовані об’єкти зазвичай обкладаються ПДВ (BTW) замість податку на перехід права власності;
• Певні передачі, такі як спадкування або поділ майна при розлученні, можуть бути звільнені від оподаткування.

На практиці податок адмініструє нотаріус із цивільного права. Нотаріус розраховує суму до сплати та забезпечує її перерахування до податкових органів у момент переходу права власності.

Це означає, що покупці зазвичай не подають окрему декларацію з податку на перехід права власності.

Ставки податку у 2026 році

Ставки податку на перехід права власності в Нідерландах відрізняються залежно від того, як використовується майно та хто є покупцем. Нижче наведено зрозумілий огляд поточних ставок.

Житлова нерухомість (основне місце проживання)

Якщо ви купуєте житло для проживання як у своєму основному місці, застосовується ставка 2%.

Це найпоширеніша ставка для власників-мешканців і один із ключових компонентів витрат покупця в Нідерландах.

Звільнення для покупця вперше

Покупці, які вперше купують житло, можуть мати право на ставку 0%, тобто overdrachtsbelasting не сплачується.

Щоб мати право на звільнення:

• Вам має бути більше 18 і менше 35 років;
• Ціна нерухомості не повинна перевищувати €555,000 (поріг 2026 року);
• Майно має бути вашим основним місцем проживання;
• Ви раніше не використовували це звільнення.

Це звільнення суттєво зменшує витрати на податок на передачу нерухомості в Нідерландах для молодих покупців, які виходять на ринок житла.

Купівля для оренди, друге житло & інвестори

Якщо майно не використовується як ваше основне місце проживання (наприклад, об’єкт для оренди або друге житло), застосовується підвищена ставка.

Станом на 2026 рік ставка становить 8% (знижено з 10,4%).

Це стосується:

• Інвестицій «buy-to-let» (купівля для здачі в оренду);
• Дач/будинків для відпочинку;
• Майна, придбаного з метою перепродажу.

Для інвесторів ця підвищена ставка податку на передачу нерухомості є вагомим фактором витрат і має враховуватися у фінансовому плануванні.

Комерційна нерухомість

Комерційна нерухомість — як-от офісні будівлі, торговельні приміщення та земельні ділянки — зазвичай оподатковується за ставкою 10,4%.

Це стандартна ставка для угод із майном для бізнес-цілей і вона суттєво вища за ставку для житлових об’єктів, у яких мешкає власник.

Акції компаній з нерухомістю

Якщо ви набуваєте акції компанії, активи якої переважно складаються з новозбудованої нідерландської нерухомості, може застосовуватися ставка 4%.

Це правило запобігає уникненню податку на передачу нерухомості в Нідерландах через корпоративні структури.

Огляд типових ставок податку (2026)

Коли сплачується податок на перехід права власності?

У Нідерландах податок на перехід права власності сплачується в момент переходу права власності, який відбувається під час підписання нотаріального акта.

Процес виглядає так:

• Нотаріус готує акт передачі;
• Розраховується сума належного overdrachtsbelasting;
• Покупець перераховує загальну суму (включно з витратами покупця в Нідерландах) нотаріусу;
• Нотаріус сплачує податок на передачу нерухомості до податкових органів.

У більшості випадків покупцям не потрібно вживати додаткових дій — оплату повністю здійснює нотаріус.

Якщо угода відбувається без нотаріуса (що трапляється рідко), покупець має самостійно задекларувати та сплатити податок на передачу нерухомості в Нідерландах у встановлений строк.

Як розраховується податок

Податок на перехід права власності в Нідерландах розраховується, виходячи з більшого з двох значень:

• Ціна придбання майна;
• Справедлива ринкова вартість на момент передачі.

Це важлива деталь, яку багато покупців не враховують. Якщо податкові органи визначать, що погоджена ціна нижча за ринкову, податок на передачу нерухомості в Нідерландах буде розраховано з вищої оціненої вартості.

Податок є стандартною частиною витрат покупця в Нідерландах (kosten koper) і сплачується авансом під час угоди.

З точки зору оподаткування, податок на передачу нерухомості не підлягає відрахуванню. Зазвичай він:

• Додається до вартості придбання майна;
• Відображається у вартості активу (актуально для майбутніх приростів капіталу або розрахунків у Box 3).

Приклад розрахунку

Розгляньмо простий приклад:

• Ціна придбання: €400,000
• Тип майна: основне місце проживання
• Застосовувана ставка: 2%

Податок на перехід права власності = €400,000 × 2% = €8,000

Для інвестора, який купує той самий об’єкт за ставкою 8%:

Податок на перехід права власності = €400,000 × 8% = €32,000

Це наочно показує, наскільки суттєво overdrachtsbelasting впливає на загальні інвестиційні витрати.

Звільнення та особливі випадки

Хоча податок на перехід права власності в Нідерландах застосовується до більшості угод із нерухомістю, існує кілька важливих звільнень і спеціальних правил.

Покупці вперше (стартове звільнення)

Найпомітніше звільнення — це 0% податку для покупців, які вперше купують житло.

Щоб відповідати умовам:

• Вік між 18 і 35 роками;
• Ціна майна до €555,000 (поріг 2026 року);
• Майно має використовуватися як основне місце проживання;
• Звільнення раніше не застосовувалося.

Покупці мають офіційно задекларувати, що майно буде їхнім основним місцем проживання. Недотримання умов може призвести до скасування звільнення та нарахування податку на передачу нерухомості в Нідерландах.

Спадкування та розлучення

У певних ситуаціях податок на передачу нерухомості не сплачується.

Це включає:

• Передачу майна у порядку спадкування;
• Передачі внаслідок розлучення або угод про поділ майна.

Такі випадки розглядаються інакше, оскільки перехід права власності не вважається ринковою угодою.

Передачі в межах сім’ї або бізнес-структур

Деякі передачі в межах сім’ї або корпоративних структур можуть підпадати під звільнення або знижену ставку оподаткування.

Приклади:

• Реорганізації бізнесу;
• Передачі в межах групи компаній;
• Певні сімейні наступні передачі (спадкове планування).

Втім, ці правила є складними та часто мають суворі умови. Неправильне структурування все одно може спричинити повне нарахування overdrachtsbelasting, тож зазвичай потрібна професійна консультація.

ПДВ проти податку на перехід права власності

Ключова відмінність у нідерландській системі — між ПДВ (BTW) і податком на перехід права власності.

• Новозбудовані об’єкти зазвичай обкладаються ПДВ (зазвичай 21%);
• У таких випадках податок на передачу нерухомості не застосовується.

Це запобігає подвійному оподаткуванню однієї й тієї ж угоди.

Розуміння того, чи застосовується ПДВ, чи податок на передачу нерухомості, має вирішальне значення, оскільки це безпосередньо впливає на загальні витрати покупця в Нідерландах.

Переплачуєте податок на перехід права власності?

Отримайте допомогу експертів, щоб оптимізувати ваші витрати покупця в Нідерландах.

Дізнатися більше

Податок на перехід права власності для експатів та іноземних покупців

Поширений міф, що іноземні покупці сплачують вищі податки. Насправді податок на перехід права власності в Нідерландах застосовується однаково до резидентів і нерезидентів.

Тобто:

• Немає додаткової ставки податку на передачу нерухомості в Нідерландах для експатів;
• Немає надбавок залежно від громадянства.

Проте експатам варто зважати на кілька практичних моментів.

Типові ризики

1. Вимога щодо основного місця проживання – Щоб мати право на ставку 2% або звільнення 0%, майно має використовуватися як основне місце проживання. Це слід офіційно задекларувати.
2. Неправильні припущення щодо відповідності умовам – Деякі покупці вважають, що вони мають право на звільнення, не відповідаючи всім критеріям (наприклад, вік, попереднє використання звільнення чи поріг ціни).
3. Документація та декларації – Нотаріус вимагає точних заяв про намір використання. Помилки можуть призвести до донарахування overdrachtsbelasting.

Для експатів розуміння цих правил є критично важливим, щоб уникнути несподіваних витрат на податок на передачу нерухомості.

Податок на перехід права власності vs інші податки на майно

Нідерландська система оподаткування нерухомості включає кілька різних податків, які часто плутають між собою.

Податок на перехід права власності vs ПДВ (BTW)

• Податок на перехід права власності застосовується до існуючих об’єктів;
• ПДВ (BTW) застосовується до новобудов;
• Зазвичай до однієї угоди застосовується лише один із них — не обидва одночасно.

Податок на перехід права власності vs податок на нерухомість (OZB)

• Податок на перехід права власності в Нідерландах — одноразова витрата під час купівлі;
• Податок на нерухомість (OZB) — щорічний муніципальний податок, який сплачують власники майна.

Податок на перехід права власності vs податок на багатство Box 3

• Податок на перехід права власності сплачується під час придбання майна;
• Податок у Box 3 застосовується щороку до вартості активів (включно з другим житлом або інвестиційною нерухомістю).

Хоча це різні податки, усі три впливають на загальну вартість володіння нерухомістю й мають враховуватися разом під час оцінювання витрат покупця в Нідерландах.

Практичні приклади

Нижче наведено реалістичні сценарії застосування податку на перехід права власності в Нідерландах у різних ситуаціях.

Приклад 1: Покупець уперше (0%)

• Ціна купівлі: €400,000
• Вік покупця: 30
• Використання майна: основне місце проживання
• Відповідність: усі умови виконані

Податок на перехід права власності: €0

У цьому випадку покупець має право на повне звільнення, тобто overdrachtsbelasting не нараховується. Це суттєво зменшує загальні витрати покупця в Нідерландах.

Приклад 2: Основне місце проживання (€500,000 → 2%)

• Ціна купівлі: €500,000
• Використання майна: основне місце проживання
• Застосовувана ставка: 2%

Податок на перехід права власності: €500,000 × 2% = €10,000

Це стандартний сценарій для власників-мешканців. Податок на передачу нерухомості в Нідерландах стає ключовою початковою витратою, що входить до kosten koper.

Приклад 3: Купівля інвестором (€500,000 → 8%)

• Ціна купівлі: €500,000
• Використання майна: оренда / інвестиція
• Застосовувана ставка: 8%

Податок на перехід права власності: €500,000 × 8% = €40,000

Для інвесторів підвищена ставка податку на передачу нерухомості безпосередньо впливає на окупність і має враховуватися у стратегії придбання.

Приклад 4: Комерційна нерухомість

• Ціна купівлі: €1,000,000
• Тип майна: офісне приміщення
• Застосовувана ставка: 10,4%

Податок на перехід права власності: €1,000,000 × 10,4% = €104,000

Комерційні придбання мають найвищий рівень overdrachtsbelasting, тож податкове структурування має особливе значення для бізнес-угод.

Поширені помилки, яких варто уникати

Попри те, що правила щодо податку на перехід права власності в Нідерландах відносно зрозумілі, покупці часто роблять коштовні помилки.

1. Припущення, що національність має значення

Багато хто вважає, що іноземні покупці сплачують вищі ставки податку на передачу нерухомості в Нідерландах. Це неправда — ставки залежать від використання майна, а не від національності.

2. Відсутність декларації про основне місце проживання

Щоб мати право на ставку 2% або звільнення 0%, покупці мають офіційно задекларувати, що майно буде їхнім основним місцем проживання.

Невиконання цього може призвести до:

• Перекласифікації до ставки 8%;
• Додаткового нарахування податку на передачу нерухомості.

3. Плутанина між ПДВ і податком на перехід права власності

Поширена помилка — припускати, що і ПДВ, і overdrachtsbelasting застосовуються одночасно.

У більшості випадків:

• Новобудови → застосовується ПДВ;
• Існуючі об’єкти → застосовується податок на перехід права власності.

Нерозуміння цього може призвести до неправильного планування витрат покупця в Нідерландах.

4. Відсутність планування з урахуванням порога для звільнення

Покупці вперше інколи зовсім небагато перевищують поріг у €555,000 і втрачають повне звільнення.

Це може призвести до:

• Сплати 2% з усієї суми замість 0%;
• Суттєвого й цілком уникненого зростання податку на передачу нерухомості в Нідерландах.

Не впевнені, який податок застосовується?

Зв’яжіться з нами, щоб отримати роз’яснення щодо вашої конкретної ситуації.

Записатися на консультацію

Висновок

Податок на перехід права власності в Нідерландах — це значна початкова витрата, яка суттєво різниться залежно від того, як використовується майно.

Для власників-мешканців система є відносно сприятливою: ставка 2% і можливе звільнення 0% для відповідних покупців уперше. Водночас для інвесторів і покупців комерційної нерухомості вищі ставки роблять overdrachtsbelasting ключовим фактором у стратегії придбання.

Розуміння того, як розраховується податок на передачу нерухомості в Нідерландах, — а також коли замість нього застосовується ПДВ — допоможе уникнути несподіваних витрат і поліпшити фінансове планування.

Незалежно від того, чи купуєте ви житло, інвестуєте або переїжджаєте, врахування податку на передачу нерухомості як частини загальних витрат покупця в Нідерландах є необхідним для ухвалення обґрунтованих рішень.