Налог на переход права собственности в Нидерландах: ставки, правила и льготы

Что такое налог на переход права собственности в Нидерландах?

Налог на переход права собственности в Нидерландах (локально известный как overdrachtsbelasting) — это налог, уплачиваемый при приобретении права собственности на недвижимость или определённых прав, связанных с недвижимостью.

В большинстве случаев налог на переход права собственности в Нидерландах применяется, когда:

• вы покупаете жилую или коммерческую недвижимость;
• вы приобретаете права на недвижимость (например, долгосрочную аренду);
• вы покупаете акции компании, чьи активы преимущественно состоят из недвижимости в Нидерландах.

Этот налог при переходе права собственности — стандартная часть транзакционных расходов и обычно включается в общие расходы покупателя в Нидерландах (kosten koper).

Однако налог на переход права собственности применяется не во всех ситуациях. Например:

• новостройки обычно облагаются НДС (BTW) вместо налога на переход права собственности;
• отдельные передачи, такие как наследование или раздел имущества при разводе, могут быть освобождены от налога.

На практике налогом занимается нотариус по гражданскому праву. Нотариус рассчитывает сумму к уплате и перечисляет её в налоговые органы в момент перехода права собственности.

Это означает, что покупателям, как правило, не нужно подавать отдельную декларацию по налогу на переход права собственности.

Ставки налога на переход права собственности в 2026 году

Ставки налога в Нидерландах зависят от того, как используется недвижимость и кто является покупателем. Ниже приведена наглядная разбивка текущих ставок.

Жилая недвижимость (основное место жительства)

Если вы покупаете жильё для проживания в качестве основного места жительства, применяется ставка 2%.

Это наиболее распространённая ставка для владельцев, проживающих в купленной недвижимости, и один из ключевых элементов расходов покупателя в Нидерландах.

Льгота для покупателей первого жилья

Покупатели первого жилья могут претендовать на ставку 0%, то есть overdrachtsbelasting не уплачивается.

Условия для получения льготы:

• вам больше 18 и меньше 35 лет;
• цена объекта не превышает €555,000 (порог на 2026 год);
• объект будет вашим основным местом жительства;
• вы ранее не пользовались этой льготой.

Эта льгота существенно снижает расходы на налог при переходе права собственности в Нидерландах для молодых покупателей, выходящих на рынок жилья.

Покупка для сдачи в аренду, второе жильё и инвесторы

Если недвижимость не используется как ваше основное место жительства (например, сдаётся в аренду или является вторым домом), применяется повышенная ставка.

С 2026 года ставка составляет 8% (снижено с 10,4%).

Это относится к:

• инвестициям с последующей сдачей в аренду;
• домам для отдыха;
• объектам, приобретаемым для перепродажи.

Для инвесторов эта повышенная ставка налога при переходе права собственности — значимая статья расходов и её следует учитывать в финансовом планировании.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — такие как офисные здания, торговые помещения и земельные участки — обычно облагается по ставке 10,4%.

Это стандартная ставка для сделок с недвижимостью, связанных с бизнесом, и она значительно выше, чем ставка для жилья, в котором проживает владелец.

Акции в компаниях недвижимости

Если вы приобретаете акции компании, чьи активы в основном состоят из нидерландской новой недвижимости, может применяться ставка 4%.

Это правило предотвращает обход налога на переход права собственности в Нидерландах через корпоративные структуры.

Обзор типичных ставок налога (2026)

Когда уплачивается налог на переход права собственности?

В Нидерландах налог на переход права собственности уплачивается в момент перехода права собственности, который наступает при подписании нотариального акта.

Процесс выглядит так:

• нотариус готовит акт передачи;
• рассчитывается применимый overdrachtsbelasting;
• покупатель перечисляет нотариусу общую сумму (включая расходы покупателя в Нидерландах);
• нотариус перечисляет налог при переходе права собственности в налоговые органы.

В большинстве случаев покупателям не требуется предпринимать дополнительные действия — оплатой полностью занимается нотариус.

Если сделка проходит без участия нотариуса (что бывает редко), покупатель должен обеспечить, чтобы налог на переход права собственности в Нидерландах был задекларирован и уплачен в установленный срок.

Как рассчитывается налог на переход права собственности

Налог на переход права собственности в Нидерландах рассчитывается исходя из большей из двух величин:

• цены покупки объекта;
• рыночной стоимости на момент передачи.

Это важная деталь, о которой многие покупатели забывают. Если налоговые органы определят, что согласованная цена ниже рыночной, налог на переход права собственности в Нидерландах будет рассчитан исходя из более высокой оценочной стоимости.

Этот налог — стандартная часть расходов покупателя в Нидерландах (kosten koper) и уплачивается авансом при совершении сделки.

С точки зрения налогообложения налог при переходе права собственности не подлежит вычету. Вместо этого он, как правило:

• прибавляется к стоимости приобретения объекта;
• отражается в стоимости актива (актуально для будущих приростов капитала или расчётов по Box 3).

Пример расчёта

Рассмотрим простой пример:

• Цена покупки: €400,000
• Тип объекта: основное место жительства
• Применимая ставка: 2%

Налог = €400,000 × 2% = €8,000

Для инвестора, приобретающего тот же объект по ставке 8%:

Налог = €400,000 × 8% = €32,000

Это показывает, насколько существенно overdrachtsbelasting влияет на общие инвестиционные затраты.

Льготы и особые случаи

Хотя налог на переход права собственности в Нидерландах применяется к большинству сделок с недвижимостью, существуют важные льготы и специальные правила.

Покупатели первого жилья (льгота для начинающих)

Наиболее заметная льгота — это 0% налога для покупателей первого жилья.

Чтобы соответствовать условиям:

• возраст от 18 до 35 лет;
• цена объекта до €555,000 (порог на 2026 год);
• объект используется как основное место жительства;
• льгота ранее не использовалась.

Покупатель должен официально задекларировать, что объект будет его основным местом жительства. Несоблюдение условий может привести к отмене льготы и начислению налога на переход права собственности в Нидерландах.

Наследование и развод

В определённых случаях налог при переходе права собственности не взимается.

К ним относятся:

• передачи имущества по наследству;
• передачи в результате соглашений о разделе имущества при разводе или раздельном проживании.

Эти случаи рассматриваются отдельно, поскольку передача права собственности не считается стандартной рыночной сделкой.

Передачи внутри семьи или корпоративных структур

Некоторые передачи внутри семей или корпоративных структур могут подпадать под льготы или пониженное налогообложение.

Примеры:

• реорганизации бизнеса;
• передачи внутри группы компаний;
• отдельные договорённости о семейном преемстве.

Однако эти правила сложны и часто сопровождаются жёсткими условиями. Неправильное структурирование может привести к начислению полного overdrachtsbelasting, поэтому обычно требуется профессиональная консультация.

НДС против налога на переход права собственности

Ключевое различие в нидерландской системе — между НДС (BTW) и налогом на переход права собственности.

• Новостройки, как правило, облагаются НДС (обычно 21%);
• В таких случаях налог на переход права собственности не применяется.

Это предотвращает двойное налогообложение одной и той же сделки.

Понимание того, применяется ли НДС или налог при переходе права собственности, крайне важно, поскольку это напрямую влияет на общие расходы покупателя в Нидерландах.

Переплачиваете налог при переходе права собственности?

Получите помощь экспертов, чтобы оптимизировать расходы покупателя в Нидерландах.

Узнать больше

Налог на переход права собственности для экспатов и иностранных покупателей

Существует распространённое заблуждение, что иностранные покупатели платят более высокие налоги. На самом деле налог на переход права собственности в Нидерландах применяется одинаково к резидентам и нерезидентам.

Нет:

• дополнительной ставки налога на переход права собственности в Нидерландах для экспатов;
• надбавки, зависящей от гражданства.

Однако экспатам следует учитывать несколько практических моментов.

Ключевые подводные камни

1. Требование об основном месте жительства — Чтобы претендовать на ставку 2% или льготу 0%, объект должен использоваться как основное место жительства. Это необходимо официально задекларировать.
2. Неверные предположения о праве на льготу — Некоторые покупатели считают, что соответствуют условиям, не соблюдая все критерии (например, возраст, предыдущее использование льготы или порог цены).
3. Документация и заявления — Нотариусу требуются точные заявления о предполагаемом использовании. Ошибки могут привести к перерасчёту overdrachtsbelasting.

Для экспатов понимание этих правил необходимо, чтобы избежать неожиданных расходов по налогу при переходе права собственности.

Налог на переход права собственности и другие налоги на недвижимость

Система налогообложения недвижимости в Нидерландах включает несколько различных налогов, которые часто путают.

Налог на переход права собственности и НДС (BTW)

• Налог на переход права собственности применяется к существующим объектам;
• НДС (BTW) применяется к новостройкам;
• Как правило, к одной сделке применяется только один из этих налогов — не оба сразу.

Налог на переход права собственности и налог на недвижимость (OZB)

• Налог на переход права собственности в Нидерландах — разовый платёж при покупке;
• Налог на недвижимость (OZB) — ежегодный муниципальный налог, уплачиваемый собственниками.

Налог на переход права собственности и налог на капитал в Box 3

• Налог на переход права собственности уплачивается при приобретении объекта;
• Налог в Box 3 взимается ежегодно с стоимости активов (включая второе жильё или инвестиционные объекты).

Несмотря на различия, все три влияют на общую стоимость владения недвижимостью и должны учитываться вместе при оценке расходов покупателя в Нидерландах.

Практические примеры

Ниже приведены реалистичные сценарии применения налога на переход права собственности в Нидерландах в разных ситуациях.

Пример 1: Покупатель первого жилья (0%)

• Цена покупки: €400,000
• Возраст покупателя: 30
• Использование объекта: основное место жительства
• Право на льготу: все условия выполнены

Налог: €0

В этом случае покупатель получает полное освобождение, то есть overdrachtsbelasting не уплачивается. Это значительно снижает общие расходы покупателя в Нидерландах.

Пример 2: Основное жильё (€500,000 → 2%)

• Цена покупки: €500,000
• Использование объекта: основное место жительства
• Применимая ставка: 2%

Налог: €500,000 × 2% = €10,000

Это стандартный сценарий для собственников, проживающих в объекте. Налог на переход права собственности в Нидерландах становится ключевым авансовым расходом, включённым в kosten koper.

Пример 3: Инвестиционная покупка (€500,000 → 8%)

• Цена покупки: €500,000
• Использование объекта: сдача в аренду / инвестиции
• Применимая ставка: 8%

Налог: €500,000 × 8% = €40,000

Для инвесторов повышенная ставка налога при переходе права собственности напрямую влияет на ROI и должна учитываться при разработке стратегии приобретения.

Пример 4: Коммерческая недвижимость

• Цена покупки: €1,000,000
• Тип объекта: офисное помещение
• Применимая ставка: 10,4%

Налог: €1,000,000 × 10,4% = €104,000

Приобретение коммерческой недвижимости несёт наибольшую нагрузку по overdrachtsbelasting, поэтому налоговое структурирование особенно важно в бизнес-сделках.

Распространённые ошибки, которых следует избегать

Хотя правила, регулирующие налог на переход права собственности в Нидерландах, достаточно понятны, покупатели нередко допускают дорогостоящие ошибки.

1. Предположение, что гражданство имеет значение

Многие считают, что иностранные покупатели платят более высокие ставки налога на переход права собственности в Нидерландах. Это неверно — ставки зависят от использования объекта, а не от гражданства.

2. Отсутствие декларации об основном месте жительства

Чтобы применять ставку 2% или льготу 0%, покупатель должен официально задекларировать, что объект будет его основным местом жительства.

В противном случае это может привести к:

• переквалификации на ставку 8%;
• начислению дополнительного налога при переходе права собственности.

3. Путаница между НДС и налогом на переход права собственности

Распространённая ошибка — полагать, что одновременно применяются и НДС, и overdrachtsbelasting.

В большинстве случаев:

• Новостройки → применяется НДС;
• Существующие объекты → применяется налог на переход права собственности.

Непонимание этого может привести к ошибкам в бюджете расходов покупателя в Нидерландах.

4. Отсутствие планирования относительно порога для льготы

Покупатели первого жилья иногда совсем немного превышают порог в €555,000 и теряют полное освобождение.

Это может привести к тому, что:

• придётся платить 2% со всей суммы вместо 0%;
• произойдёт значительное и предотвратимое увеличение налога на переход права собственности в Нидерландах.

Не уверены, какой налог применяется?

Свяжитесь с нами, чтобы получить ясность по вашей ситуации.

Записаться на консультацию

Итог

Налог на переход права собственности в Нидерландах — существенный авансовый расход, который сильно варьируется в зависимости от использования объекта.

Для собственников, проживающих в объекте, система относительно благоприятна: ставка 2% и потенциальная льгота 0% для соответствующих условиям покупателей первого жилья. Однако для инвесторов и покупателей коммерческой недвижимости более высокие ставки делают overdrachtsbelasting ключевым фактором в стратегии приобретения.

Понимание того, как рассчитывается налог на переход права собственности в Нидерландах, – а также когда вместо него применяется НДС, – помогает избежать неожиданных затрат и улучшить финансовое планирование.

Покупаете ли вы дом, инвестируете или переезжаете, учёт налога при переходе права собственности как части общих расходов покупателя в Нидерландах необходим для принятия взвешенных решений.