Porez na prenos u Holandiji: stope, pravila i oslobođenja

Šta je porez na prenos u Holandiji?

Porez na prenos u Holandiji (lokalno poznat kao overdrachtsbelasting) je porez koji se plaća pri sticanju vlasništva nad nekretninama ili određenih prava vezanih za imovinu.

U većini slučajeva, porez na prenos nekretnina u Holandiji primenjuje se kada:

• kupujete stambene ili poslovne nekretnine;
• stičete prava na imovinu (kao što je dugoročni zakup);
• kupujete akcije u kompaniji čija imovina pretežno čini holandske nekretnine.

Ovaj porez na prenos nekretnina je uobičajen deo transakcionih troškova i obično je uključen u ukupne troškove kupca u Holandiji (kosten koper).

Međutim, porez na prenos se ne primenjuje u svim situacijama. Na primer:

• Novoizgrađene nekretnine obično podležu PDV-u (BTW) umesto porezu na prenos;
• Određeni prenosi, poput nasleđivanja ili poravnanja prilikom razvoda, mogu biti oslobođeni.

U praksi, porez obrađuje javni beležnik (notar). Notar izračunava iznos i obezbeđuje uplatu poreskim organima u trenutku prenosa vlasništva.

To znači da kupci u pravilu ne moraju podnositi zasebnu prijavu za porez na prenos.

Stope poreza na prenos u 2026.

Stope poreza na prenos u Holandiji variraju u zavisnosti od namene nekretnine i od toga ko je kupac. U nastavku je jasan pregled aktuelnih stopa.

Stambena nekretnina (primarno prebivalište)

Ako kupujete dom u kome ćete živeti kao u svom primarnom prebivalištu, primenjuje se stopa poreza na prenos od 2%.

Ovo je najčešća stopa za vlasnike koji žive u svojim domovima i jedan je od ključnih elemenata troškova kupca u Holandiji.

Oslobođenje za kupce prvi put

Kupci prvi put mogu da ostvare pravo na stopu poreza na prenos od 0%, što znači da overdrachtsbelasting nije dugovan.

Da biste ispunili uslove:

• morate biti stariji od 18 i mlađi od 35 godina;
• cena nekretnine ne sme prelaziti €555.000 (limit za 2026. godinu);
• nekretnina mora biti vaše primarno prebivalište;
• ranije niste koristili ovo oslobođenje.

Ovo oslobođenje značajno smanjuje troškove poreza na prenos nekretnina u Holandiji za mlade kupce koji ulaze na tržište stanova.

Kupovina za izdavanje, druge kuće i investitori

Ako se nekretnina ne koristi kao vaše glavno prebivalište (npr. nekretnina za izdavanje ili druga kuća), primenjuje se viša stopa.

Od 2026. stopa iznosi 8% (smanjeno sa 10,4%).

Ovo se primenjuje na:

• investicije u nekretnine za izdavanje;
• vikendice/kuće za odmor;
• nekretnine kupljene radi preprodaje.

Za investitore, ova viša stopa poreza na prenos nekretnina je značajan trošak i treba je uključiti u finansijsko planiranje.

Poslovne nekretnine

Poslovne nekretnine – kao što su kancelarije, prodajni prostori i zemljište – obično podležu stopi poreza na prenos od 10,4%.

Ovo je standardna stopa za transakcije nekretnina u poslovne svrhe i značajno je viša od stope za stambene nekretnine u kojima vlasnik živi.

Udele u društvima za nekretnine

Ako stičete udele/akcije u kompaniji čija se imovina pretežno sastoji od holandskih novoizgrađenih nekretnina, može se primeniti stopa od 4%.

Ovo pravilo sprečava izbegavanje poreza na prenos nekretnina u Holandiji putem korporativnih struktura.

Pregled tipičnih stopa poreza na prenos (2026)

Kada se plaća porez na prenos?

U Holandiji, porez na prenos se plaća u trenutku prenosa vlasništva, što se dešava kada se potpiše notarski akt.

Postupak funkcioniše ovako:

• notar priprema ugovor o prenosu;
• izračunava se primenljivi overdrachtsbelasting;
• kupac prenosi ukupan iznos (uključujući troškove kupca u Holandiji) na račun notara;
• notar uplaćuje porez na prenos nekretnina poreskim organima.

U većini slučajeva, kupci ne moraju preduzimati nikakve dodatne radnje – notar u potpunosti rukovodi uplatom.

Ako do transakcije dođe bez notara (što je retko), kupac mora obezbediti da se porez na prenos nekretnina u Holandiji prijavi i plati u propisanom roku.

Kako se obračunava porez na prenos

Porez na prenos u Holandiji se obračunava na osnovu veće od dve vrednosti:

• kupoprodajne cene nekretnine;
• fer tržišne vrednosti u trenutku prenosa.

Ovo je važan detalj koji mnogi kupci previde. Ako poreski organi utvrde da je dogovorena cena ispod tržišne, porez na prenos nekretnina u Holandiji računaće se na veću procenjenu vrednost.

Porez je standardni deo troškova kupca u Holandiji (kosten koper) i plaća se unapred tokom transakcije.

Sa poreskog stanovišta, porez na prenos nekretnina nije odbitna stavka. Umesto toga, obično se:

• pribraja nabavnoj vrednosti nekretnine;
• odražava u vrednosti sredstva (relevantno za budući kapitalni dobitak ili obračun u okviru „Box 3“).

Primer obračuna

Pogledajmo jednostavan primer:

• kupoprodajna cena: €400.000
• tip nekretnine: primarno prebivalište
• primenljiva stopa: 2%

Porez na prenos = €400.000 × 2% = €8.000

Za investitora koji kupuje istu nekretninu po stopi od 8%:

Porez na prenos = €400.000 × 8% = €32.000

Ovo ilustruje koliko značajno overdrachtsbelasting utiče na ukupne investicione troškove.

Oslobođenja i posebni slučajevi

Iako se porez na prenos u Holandiji primenjuje na većinu transakcija sa nekretninama, postoje važna oslobođenja i posebna pravila.

Kupci prvi put (starter oslobođenje)

Najznačajnije oslobođenje je 0% poreza na prenos za kupce prvi put.

Da biste se kvalifikovali:

• starost između 18 i 35 godina;
• cena nekretnine do €555.000 (limit za 2026. godinu);
• nekretnina se koristi kao glavno (primarno) prebivalište;
• oslobođenje nije korišćeno ranije.

Kupci moraju formalno izjaviti da će nekretnina biti njihovo primarno prebivalište. Neispunjavanje uslova može dovesti do ukidanja oslobođenja i obaveze plaćanja poreza na prenos nekretnina u Holandiji.

Nasleđivanje i razvod

U određenim situacijama, porez na prenos nekretnina se ne plaća.

To uključuje:

• prenose imovine putem nasleđivanja;
• prenose koji proističu iz sporazuma o razvodu ili razdvajanja.

Ovi slučajevi se tretiraju drugačije jer se sticanje vlasništva ne smatra standardnom tržišnom transakcijom.

Prenosi unutar porodice ili poslovnih struktura

Pojedini prenosi unutar porodica ili korporativnih struktura mogu ispuniti uslove za oslobođenja ili smanjeno oporezivanje.

Primeri uključuju:

• poslovne reorganizacije;
• prenose unutar povezanih kompanija;
• određene planove porodičnog nasleđivanja.

Međutim, ova pravila su složena i često podložna strogim uslovima. Nepravilno strukturiranje i dalje može aktivirati pun overdrachtsbelasting, pa je stručni savet obično neophodan.

PDV naspram poreza na prenos

Ključna razlika u holandskom sistemu je između PDV-a (BTW) i poreza na prenos u Holandiji.

• novoizgrađene nekretnine obično podležu PDV-u (najčešće 21%);
• u tim slučajevima, porez na prenos nekretnina se ne primenjuje.

Na taj način se sprečava dvostruko oporezivanje iste transakcije.

Razumevanje da li se primenjuje PDV ili porez na prenos nekretnina je ključno, jer direktno utiče na ukupne troškove kupca u Holandiji.

Plaćate li previše poreza na prenos?

Dobijte stručnu pomoć da optimizujete svoje troškove kupca u Holandiji.

Saznaj više

Porez na prenos za strance i kupce iz inostranstva

Česta je zabluda da strani kupci plaćaju veće poreze. U stvarnosti, porez na prenos u Holandiji se primenjuje jednako na rezidente i nerezidente.

Ne postoji:

• dodatna stopa poreza na prenos nekretnina u Holandiji za strance;
• dodatni namet zasnovan na nacionalnosti.

Ipak, stranci treba da obrate pažnju na nekoliko praktičnih aspekata.

Ključne zamke

1. Uslov primarnog prebivališta – Da biste ostvarili pravo na stopu od 2% ili oslobođenje od 0%, nekretnina mora biti vaše primarno prebivalište. Ovo se mora formalno izjaviti.
2. Pogrešne pretpostavke o ispunjenosti uslova – Neki kupci pretpostavljaju da imaju pravo na oslobođenja, a da ne ispunjavaju sve kriterijume (npr. starost, ranija upotreba ili cenovni limit).
3. Dokumentacija i izjave – Notar zahteva tačne izjave o nameni korišćenja. Greške mogu dovesti do naknadne procene overdrachtsbelasting.

Za strance je razumevanje ovih pravila ključno kako bi se izbegli neočekivani troškovi poreza na prenos nekretnina.

Porez na prenos naspram drugih poreza na imovinu

Holandski poreski sistem u vezi sa nekretninama uključuje nekoliko različitih poreza, koje se često mešaju.

Porez na prenos naspram PDV-a (BTW)

• Porez na prenos se primenjuje na postojeće nekretnine;
• PDV (BTW) se primenjuje na novogradnju;
• U pravilu, na jednu transakciju se primenjuje samo jedan od ova dva poreza – ne oba.

Porez na prenos naspram poreza na imovinu (OZB)

• Porez na prenos u Holandiji je jednokratni trošak koji se plaća prilikom kupovine;
• Porez na imovinu (OZB) je godišnji opštinski porez koji plaćaju vlasnici nekretnina.

Porez na prenos naspram poreza na imovinu u okviru Box 3

• Porez na prenos se plaća prilikom sticanja nekretnine;
• Box 3 porez se godišnje primenjuje na vrednost imovine (uključujući druge kuće ili investicione nekretnine).

Iako su odvojeni, sva tri utiču na ukupni trošak posedovanja nekretnine i treba ih sagledati zajedno pri proceni troškova kupca u Holandiji.

Praktični primeri

U nastavku su realistični scenariji koji pokazuju kako se porez na prenos u Holandiji primenjuje u različitim situacijama.

Primer 1: Kupac prvi put (0%)

• kupoprodajna cena: €400.000
• starost kupca: 30
• namena nekretnine: primarno prebivalište
• ispunjenost uslova: ispunjeni svi kriterijumi

Porez na prenos: €0

U ovom slučaju, kupac ispunjava uslove za potpuno oslobođenje, što znači da overdrachtsbelasting nije dugovan. Ovo značajno smanjuje ukupne troškove kupca u Holandiji.

Primer 2: Primarno prebivalište (€500.000 → 2%)

• kupoprodajna cena: €500.000
• namena nekretnine: primarno prebivalište
• primenljiva stopa: 2%

Porez na prenos: €500.000 × 2% = €10.000

Ovo je standardni scenario za vlasnike koji žive u kupljenoj nekretnini. Porez na prenos nekretnina u Holandiji predstavlja ključni početni trošak uključen u kosten koper.

Primer 3: Investiciona kupovina (€500.000 → 8%)

• kupoprodajna cena: €500.000
• namena nekretnine: izdavanje / investicija
• primenljiva stopa: 8%

Porez na prenos: €500.000 × 8% = €40.000

Za investitore, viša stopa poreza na prenos nekretnina direktno utiče na povraćaj ulaganja (ROI) i treba da bude uračunata u strategiju akvizicije.

Primer 4: Poslovna nekretnina

• kupoprodajna cena: €1.000.000
• tip nekretnine: poslovni prostor
• primenljiva stopa: 10,4%

Porez na prenos: €1.000.000 × 10.4% = €104.000

Poslovne akvizicije nose najveći teret overdrachtsbelasting, zbog čega je poresko strukturiranje posebno važno u poslovnim transakcijama.

Česte greške koje treba izbeći

Iako su pravila oko poreza na prenos u Holandiji relativno jasna, kupci često prave skupe greške.

1. Pretpostavka da nacionalnost utiče

Mnogi veruju da strani kupci plaćaju višu stopu poreza na prenos nekretnina u Holandiji. To nije tačno – stope zavise od namene nekretnine, a ne od nacionalnosti.

2. Propuštanje izjave o primarnom prebivalištu

Da biste ostvarili stopu od 2% ili oslobođenje od 0%, kupci moraju formalno izjaviti da će nekretnina biti njihovo primarno prebivalište.

Propust može dovesti do:

• prekvalifikacije na stopu od 8%;
• naplate dodatnog poreza na prenos nekretnina.

3. Mešanje PDV-a i poreza na prenos

Česta je greška pretpostaviti da se istovremeno primenjuju i PDV i overdrachtsbelasting.

U većini slučajeva:

• novogradnja → primenjuje se PDV;
• postojeće nekretnine → primenjuje se porez na prenos.

Nerazumevanje ovoga može dovesti do pogrešnog budžetiranja troškova kupca u Holandiji.

4. Nepažnja oko cenovnog limita za oslobođenje

Kupci prvi put ponekad prekorače limit od €555.000 za malu razliku i izgube potpuno oslobođenje.

To može rezultirati:

• plaćanjem 2% na ceo iznos umesto 0%;
• značajnim i izbežnim povećanjem poreza na prenos nekretnina u Holandiji.

Niste sigurni koji se porez primenjuje?

Kontaktirajte nas da dobijete jasnoću u vezi sa vašom konkretnom situacijom.

Zakaži konsultacije

Zaključak

Porez na prenos u Holandiji je značajan početni trošak koji u velikoj meri zavisi od namene nekretnine.

Za vlasnike koji žive u svojim domovima, sistem je relativno povoljan, sa stopom od 2% i potencijalnim oslobođenjem od 0% za kvalifikovane kupce prvi put. Međutim, za investitore i poslovne kupce, više stope čine overdrachtsbelasting ključnim faktorom u strategiji akvizicije.

Razumevanje načina obračuna poreza na prenos nekretnina u Holandiji – kao i situacija kada se umesto njega primenjuje PDV – može pomoći da se izbegnu neočekivani troškovi i poboljša finansijsko planiranje.

Bilo da kupujete dom, investirate ili se selite, uvrštavanje poreza na prenos nekretnina u ukupne troškove kupca u Holandiji je od suštinskog značaja za donošenje informisanih odluka.